萬科再融147億年內(nèi)已償債超500億 半年預(yù)虧超70億骨干自籌2億增持護盤

    ●長江商報記者 江楚雅

    萬科融資又有新動向。

    7月18日晚間，萬科（萬科A，000002.SZ）公告稱，為滿足經(jīng)營需要，萬科向銀行融資147.28億元。

    長江商報記者注意到，近期，萬科頻頻披露銀行融資的最新動向。此前在7月9日，萬科在投資者關(guān)系活動記錄表中披露稱，公司獲得金融機構(gòu)極大支持，融資渠道保持通暢。今年以來，公司合計新增融資、再融資超600億元，對應(yīng)償還超過500億元債務(wù)。過程中主要金融機構(gòu)都給予了公司極大支持。

    公開市場債務(wù)方面，上半年萬科完成全部到期公開市場債務(wù)償付，年內(nèi)已無境外公開債，下半年境內(nèi)公開債券還剩2筆，合計43億元，將通過經(jīng)營端現(xiàn)金流、銀團貸款等渠道安排償還。

    業(yè)績方面，今年上半年，萬科出現(xiàn)上市三十多年來首次虧損。業(yè)績預(yù)告顯示，萬科預(yù)計上半年凈利潤虧損70億元至90億元，同比下降171%至191%。

    此外，公司股價自5月下旬開始持續(xù)下行，區(qū)間跌幅超過30%。

    為提振市場信心，萬科管理層計劃增持，7月16日，萬科宣布公司1862名管理骨干已完成自籌2億元增持股票計劃，鎖定兩年盈虧自負，這距7月10日發(fā)布增持計劃僅隔了一周時間。

    融資償債提速

    7月18日，萬科宣布再獲銀行融資147.28億元，深圳及重慶子公司抵押土地提供擔(dān)保。

    本次擔(dān)保發(fā)生后，萬科對外擔(dān)保總額將為766.48億元，占公司2023年末經(jīng)審計歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重將為30.56%。

    長江商報記者注意到，2024年以來，萬科的融資渠道保持通暢，并在多方面取得了進展。

    今年5月份，萬科曾以抵押萬維物流股權(quán)獲得了招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，堪稱近年來房企單筆金額較大的一筆貸款。

    5月13日，萬科向中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、北京銀行申請總計73.39億元貸款；5月20日，萬科獲得中國銀行12億元貸款，以滿足常州項目的開發(fā)建設(shè)；6月，落地交行固融資產(chǎn)包融資。

    REITs方面，萬科旗下印力REIT完成上市發(fā)行，發(fā)行規(guī)模32.6億元；保障性租賃住房REITs和物流倉儲REITs也在申報過程中。

    業(yè)內(nèi)認為，這些融資進展有助于萬科提升流動性，支持公司的經(jīng)營和發(fā)展，并在一定程度上體現(xiàn)了金融機構(gòu)對萬科的認可。同時，萬科也在積極探索新的融資模式，以應(yīng)對市場環(huán)境和債務(wù)情況。

    根據(jù)萬科于7月9日披露的投資者關(guān)系活動記錄，今年以來，萬科融資渠道保持通暢，合計新增融資、再融資超600億元，對應(yīng)償還超過500億元。

    公開市場債務(wù)方面，上半年公司完成3筆境外債的償付，折合人民幣約105億元，年內(nèi)已無到期的境外公開市場債務(wù)；完成3筆境內(nèi)公司債和中票的償付，合計50億元。下半年，公司境內(nèi)公開債券還剩余2筆，合計共43億元，將通過經(jīng)營端現(xiàn)金流、銀團貸款等渠道安排償還。

    對于降杠桿，萬科董事會主席郁亮給出的目標是，未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上。

    中報首虧股價下跌增持護盤

    2024年上半年，萬科預(yù)計錄得歸母凈虧損70億—90億元，扣非后的凈虧損為50億—65億元。這是萬科上市以來，首份錄得虧損的半年報。根據(jù)choice數(shù)據(jù)，1993年上市以來，萬科中報的凈利潤始終為正，且穩(wěn)步上漲。

    萬科解釋虧損原因時表示，這主要是因為結(jié)算規(guī)模和毛利率下降；此外計提了部分項目的減值、部分非主業(yè)財務(wù)投資出現(xiàn)了虧損而且部分大宗交易和股權(quán)交易價格低于賬面值。

    為回籠資金，降低虧損，此前萬科也在年報業(yè)績會上公開提到，今年將加強大宗交易和股權(quán)交易，回款達300億元以上。

    萬科上半年實現(xiàn)資產(chǎn)交易回款93.4億元，其中，2月完成23.8億元轉(zhuǎn)讓七寶萬科廣場50%股權(quán)；5月完成超總項目轉(zhuǎn)讓，回款22.35億元；6月份印力完成了南翔印象城MEGA48%的股權(quán)交易。

    對于虧損，萬科管理層直言，“歷史上我們出現(xiàn)了轉(zhuǎn)型操之過急、步子太大，開發(fā)項目投資過于樂觀等問題，隨著市場的變化、房價的下跌，這些問題對公司現(xiàn)金流和業(yè)績都產(chǎn)生了壓力”。

    從5月下旬開始，萬科股價持續(xù)下行。5月24日，該股收盤價還為8.99元/股，截至7月19日，已經(jīng)僅剩7.03元/股，區(qū)間跌幅超過30%。

    股價下跌、中報大額虧損，為提振信心，萬科于7月10日宣布，公司骨干管理人員共計1862人計劃于6個月內(nèi)自籌資金2億元，委托第三方通過信托計劃自愿增持公司A股股票。

    萬科在公告中稱，基于對行業(yè)和公司未來發(fā)展的長期信心，骨干管理人員擬實施增持計劃以維護股東利益，增強投資者信心。

    7月16日，萬科公告，公司1862名管理骨干已完成自籌2億元增持股票計劃，鎖定兩年盈虧自負，此時距發(fā)布增持計劃僅隔了一周時間。

    實際上，萬科管理層、董事增持行為此前也多有發(fā)生。例如，2014年郁亮曾使用2013年全年稅后收入購買萬科股票；2022年，在萬科全職工作的董事、監(jiān)事、高級管理人員又自愿以2021年度的全部稅后收入購買了萬科股票。

    銷售方面，上半年，萬科銷售金額1273.3億元，保持行業(yè)第一陣營，交付7.4萬套房子，其中二季度交付5.6萬套，占比75%。公司上半年開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售回款1186億元。

    業(yè)務(wù)層面，萬科持續(xù)提升三大主業(yè)，建設(shè)面向行業(yè)新發(fā)展階段的競爭優(yōu)勢。

    開發(fā)業(yè)務(wù)方面，公司加大了存量資源的去化和盤活力度，上半年全口徑現(xiàn)房簽約超240億元，2022年后新增投資項目表現(xiàn)優(yōu)秀，累計銷售去化率60%左右，項目已售部分的毛利率水平18%以上；租賃住宅方面，上半年萬科泊寓GOP利潤率達到90.1%，同比提升1.3pts，新項目拓展達1.5萬間，比去年同期增長85.3%；物業(yè)服務(wù)方面，萬物云處在成熟發(fā)展期，其中，蝶城運營提效成果顯著，已完成287個蝶城變陣，上半年提效近2億元。

責(zé)編：ZB