歐美房地產股債開年復蘇 降息預期下全球商業地產困境有望緩解

長江商報消息

美聯儲一年多的加息壓低了房地產投資信托基金（REITs）的回報率。2022年和2023年的大部分時間內，高利率對幾乎所有經濟部門都產生了影響，房地產行業受到的打擊尤其嚴重，利率上升不僅損害了REITs所持房地產的價值，還推高了為這些房地產資產融資或再融資的成本。

眼下，在全球主要央行年內降息的預期提振下，商業地產股債進入新年后持續反彈，重獲資金流入。市場人士普遍預測，由數萬億美元債務負擔引發的商業地產困境有望結束。

富達國際（Fidelity International）的歐洲房地產研究主管波利澤（Kim Polizer）稱：“我們確實相信，我們已經接近市場底部。對我們來說，現在計劃重新向房地產資產投入更多資金似乎是明智的。”全球最大的資產管理公司貝萊德（BlackRock）本月也表示，2024年將是全球廉價房地產投資的“切入點”。

房地產股債開年復蘇

統計數據顯示，截至上周末，商業地產REITs已反彈至2023年3月硅谷銀行倒閉前的水平。彼時，美國區域銀行危機引發了市場對房地產行業面臨重大信貸緊縮的擔憂。

除了股債價格反彈外，隨著投資者為房價未來回升重新定價，流入REITs的資金也穩步增加。根據數據提供商Lipper的數據，截至1月10日的一周內，全球房地產基金吸引了約8220萬美元的凈流入，為2021年9月以來的最高水平。

本輪反彈與全球主要央行降息預期密不可分，因為預計降息將緩解房東及貸款人的巨大財務壓力，并使市場轉而預測房產價值將停止貶值。

房產價格確實也有觸底反彈的跡象。根據MSCI的數據，2023年，美國和歐洲的商業地產交易量比2022年下降了逾50%，辦公室空缺率分別為17%和14%。而最新的數據表明，悲觀情緒正在消散。比如，由于抵押貸款利率已大幅下降，吸引了潛在買家，美國上周公布的最新12月新房銷量超過預期。

瑞銀資管公司下屬對沖基金部門的首席財務官奧康（Bernie Ahkong）稱：“從上個月開始，市場對房地產市場的投資情緒發生了明顯的積極變化。”他解釋稱，當交易員認為房東的債務成本會下降，并吸引了那些“希望交易久期”的人士，房地產股往往會上漲，“交易久期”是指購買對利率變化敏感的資產的投資方式。

投行Wedbush的分析師安德森（Richard Anderson）也對REITs的前景持樂觀態度。他在近期給客戶的一份報告中寫道：“投資者可能會得出結論，REITs仍然主要受宏觀趨勢和其他相關因素的驅動。在我們看來，美國經濟的韌性、強勁的工資增長和高就業率的美國人口最終是一件好事，會促使大多數形式的房地產需求都穩定增長。而一旦市場確定了美聯儲降息的明確路徑，從而更確定美國國債收益率波動區間，我們預計REITs追蹤的股票將大幅飆升。”

投行Baird也持類似觀點，Baird的高級股票研究分析師斯爾曼（Nick Thillman）稱：“下半年，REITs肯定會有一個更好的背景。我們將更好地了解利率環境，也將適度消化房產供應。”

根據REITs行業協會Nareit的研究，從歷史上看，REITs往往在房地產復蘇周期的早期階段提供最高的投資回報。根據聚焦房地產投資的資管公司Cohen&Steers的研究，REITs通常在經濟擴張的早期階段實現約20%的遠期收益。

咨詢公司美世（Mercer）的歐洲房地產投資主管夏普瓦（Anne Koeman Sharapova）稱：“并不是說我們目前已經處于REITs的牛市中，但上市房產股股價和估值數據顯示，情況正在好轉。”

高風險仍在

雖然如此，但不少機構仍認為，房地產股債潛在高收益的背后仍是高風險。

事實上，即使近期大幅反彈至一段時間以來的高位，REITs的走勢仍然跑輸美股大盤，因為雖然預期年內降息并將利好對利率敏感的房產市場，但在美聯儲官員口頭打壓和經濟數據好壞參半的情況下，投資者近期調降了美聯儲降息幅度和首次降息的時點預期。房地產精選行業SPDR基金（XLRE）今年迄今仍整體錄得約3%的跌幅，SPDR標準普爾500指數ETF信托基金（SPY）上漲略超1%。

部分全球主要監管機構仍持續警告房地產行業的風險。比如，德國聯邦金融監管局主席上周二將商業房地產描述為“頭號風險”。這些擔憂也并非完全杞人憂天。根據房地產咨詢公司仲量聯行數據，到2025年底，商業地產的房東將有超過2萬億美元的貸款需要在全球范圍內進行再融資。該機構表示，除非美聯儲和歐洲央行迅速降息，否則其中不少房東將難以再融資。

標普全球近期已調降了近三分之一的歐洲房地產集團和約五分之一的美國房東的債務評級，因為如果利率保持在高位，他們將陷入財務困境。

更看好歐洲房地產市場

此外，市場還預計，全球房地產市場的復蘇將是不穩定的，相對美國更加青睞歐洲。

英國商業地產價值從2022年年中的峰值已累計跌去約25%。施羅德集團（Schroders）的英國房產投資主管蒙哥馬利（Nick Montgomery）表示，英國市場“已處于或接近底部”，并提示稱，實際上2023年英國辦公樓租金上漲了4%。凱投宏觀也預測，英國商業地產的整體價值在2023年下跌4%后，今年將上漲1.1%。

凱投宏觀還預計，歐元區房地產價格趨勢將在2025年轉正。而美國因為急劇的辦公室需求下滑，復蘇將大幅滯后，今年將整體下跌10%，直到2026年才能復蘇。

雖然預計復蘇將滯后于歐洲，美國信貸投資者也對其房地產前景持樂觀態度。追蹤美國REITs的債券指數已反彈至美聯儲2022年3月開始激進加息周期前的水平。美國銀行的信貸策略師塞利格（Yuri Seliger）表示，美聯儲加息是引發市場對美國房地產擔憂的主要原因，而“這一加息周期預計將于2024年結束，因此美國房地產市場的前景正在且將持續改善。”（第一財經日報）

責編：ZB