保利發展銷售額破5000億債務結構優化   劉平沖“進三爭一”2022年擬投資3650億

長江商報消息 ●長江商報記者 江楚雅

在房企年報難產，業績普遍虧損的現狀下，保利發展（600048.SH）的成績單為市場信心打了一劑“強心針”。

年報顯示，2021年，保利發展實現營業總收入2850.24億元，同比增長17.19%；市場銷售波動下，銷售額突破5000億大關，實現簽約金額5349.29億元，同比增長6.38%。保利發展也是為數不多的保持營業收入與銷售金額“雙增長”的頭部房企。在克而瑞的排行榜中，保利發展去年以4899.7億元操盤金額位列行業第四。

受地產項目利潤率下降等影響，2021年保利發展歸母凈利潤273.88億元，同比下降5.39%。

在這一基礎上，保利今年首提“進三爭一”目標，較5年前宋廣菊時代提出的“重回前三”目標更進一步。4月21日，在2021年度網上業績說明會上，去年剛接任保利發展董事長的劉平表示，“公司提出‘進三爭一’目標，是有信心和底氣的。”

2021年，保利發展依舊繼續保持較高的投資力度，全年拓展項目145個，比2020年同期只少了一個，新增容積率面積2722萬平方米，拓展金額1857億元。

新目標下，劉平表示，2022年希望保利發展能更加積極，全年投資計劃3650億元。

“進三爭一”銷售額突破5000億

雖然沒有擺脫房地產行業增收不增利的問題，但作為行業領軍企業，保利發展整體保持穩健。

年報顯示，2021年保利發展實現營業收入2850億元，同比增長17.2%；毛利潤764億元，歸母凈利潤274億元，分別同比下降3.6%和5.4%。

保利發展表示，主要由于近幾年高價地的陸續結轉，毛利率下降，導致增收不增利。2021年，其毛利率、凈利率和歸母凈利率分別同比下降5.8、3.4和2.3個百分點至26.8%、13.0%和9.6%。

不過，面臨市場銷售波動，保利發展延續業績穩步增長的態勢。2021年公司銷售額突破5000億大關，達5349.29億元，同比增長6.38%；簽約面積3333.02萬平方米，同比下降2.23%；簽約均價16049元/平方米，同比上漲8.8%。

克而瑞數據顯示，2021年，保利發展的銷售規模位居行業第四，并逐步縮小了與前三的差距。且對比其他房企而言，保利發展是為數不多的保持營業收入與銷售金額“雙增長”的頭部房企。

2022年一季度，保利發展實現簽約金額906.95億元，同比減少27.02%。降幅低于行業平均水平，行業排名也進一步提升至第三，全年市場占有率有望繼續提升。

知名地產分析師嚴躍進認為，從銷售工作看，2021年保利實現了5300多億的簽約金額，雖然低于融創的規模，但總體上沖刺前三的動力和實力較強，所以今年確實是保利沖刺前三的關鍵年。相關營銷工作和節奏也會進一步加快。其他企業和投資者也應該密切關注此類企業的動向。

去年接棒宋廣菊成為保利發展董事長的劉平表示，2022年，希望保利發展能更加積極，他給出全年的投資計劃是3650億元。“今年公司整體的拓展邏輯還是質量重于數量，確保公司持續穩定發展的同時能夠有更好的業績和利潤，保障股東投資回報。”

“公司作為行業龍頭，不簡單追求規模上的排名，更多的是按照既定戰略，把握市場機會，保持企業持續健康發展。”劉平在會上稱，在行業波動中，作為行業領軍企業，公司的資源、資金、品牌實力都更具優勢，更能捕捉市場機會。基于對行業和公司自身競爭力的信心，公司提出的“進三爭一”目標，是有信心和底氣的。

近年來，保利發展38個核心城市儲備資源始終保持在75%以上，住宅貨量占比超80%，資源儲備滿足公司2-3年的開發需求，為可持續發展提供保障。保利發展表示，2022年計劃完成房地產及相關產業直接投資3650億元，計劃新開工面積4010萬平方米，計劃竣工面積4231萬平方米。

2021年，保利發展全年拓展項目145個，比2020年同期只少了一個，新增容積率面積2722萬平方米，拓展金額1857億元。

嚴躍進認為，此次保利發展明確“進三爭一”的目標，相比保利上一任董事長宋廣菊提出的“重回行業前三”的愿景其實是提高了一步。對于保利來說，該目標將對后續的拿地和銷售等工作產生影響。從拿地工作看，當前央企拿地正值較好的窗口期，預計后續拿地以及收并購的操作確實會加快。

債務結構進一步優化

在行業降杠桿，規避現金流緊張、債務風險的趨勢下，保利發展持續優化債務結構。財報顯示，2021年保利發展扣除預收款的資產負債率為68%，凈負債率為55%，現金短債比為1.86倍，三項指標均進一步優化，各項指標均符合“三道紅線”中綠檔企業標準。

現金流方面，2021年保利實現回籠金額5020億元，回籠率為93.8%，居于行業高位，在手貨幣資金1713.84億元，實現連續4年保持經營活動現金流為正，銷售回籠率長期保持在90%以上的行業最高水平。

2021年保利發揮規模央企財務優勢，同時把握低成本融資的機會，期末平均借貸成本同比下降了0.31個百分點至4.46%。保利發行公司短期債86.9億元、中期票據100億元。期末其有息負債規模為3382億元，綜合融資成本約4.46%，較上年末下降31個基點，繼續保持業內領先優勢。

值得一提的是，此次保利的財務數據中，負債數據頗受關注。數據顯示，2021年，保利發展的總負債首次突破萬億元。對此，保利發展財務總監表示，公司總負債中，有息負債為3382億元，其他經營性負債為7588億元（其中預收房款為4534億元），公司經營穩健，債務風險低。

嚴躍進認為，從該數據可以看出，保利發展的總負債其實包括了預售房款等，所以其實和傳統意義上理解的負債還是有差異的。這實際上和保利發展的經營規模有關。這幾年類似央企成長性較好，銷售數據表現不錯，所以也會使得預售款等數據偏大，進而使得負債數據偏大。但本身其負債方面比較安全，所以投資者等也不必過于擔憂。

責編：ZB