金隅集團52億拍得盤古大觀“龍首”   經(jīng)營現(xiàn)金流連續(xù)兩年為負(fù)

●長江商報記者 江楚雅

北京新地標(biāo)建筑盤古大觀“龍首”被金隅集團（601992）51.87億元納入麾下。

日前，北京市朝陽區(qū)北四環(huán)中路27號院5號樓被上海銀行股份有限公司北京分行申請司法拍賣，評估價為74.03億元，起拍價為51.82億元，加價幅度為500萬元，競拍保證金10億元。經(jīng)過兩輪競價，北京鈺珵置業(yè)有限公司以51.87億元競價成功，較起拍價高出500萬元。

長江商報記者了解到，北京鈺珵置業(yè)有限公司為北京金隅集團全資孫公司。金隅集團上市十年10年其業(yè)績增速十分迅速。年報數(shù)據(jù)顯示，2018年金隅集團實現(xiàn)營業(yè)收入831.17億元，同比增加30.53%，2008年時僅88.8億元；營業(yè)利潤為65.69億元，歸屬于母公司凈利潤32.6億元，同比增加14.94%。資產(chǎn)總額從2008年底的257.8億元增長到2018年底的2682.8億元。可以看到，此次收購“龍首”，花掉了去年近一年營業(yè)利潤。

值得注意的是，近兩年，金隅集團現(xiàn)金流連續(xù)為負(fù)，2017年—2018年的經(jīng)營現(xiàn)金流的分別為：－118.55億元、－50.43億元。

資金緊張的同時，伴隨著多筆債務(wù)集中到期，金隅集團計劃通過外部融資緩解資金壓力。截止到目前，金隅集團已發(fā)行三筆公司債、兩筆超短期融資券以及一筆中期票據(jù)，合計融資金額90億元。

51.87億競得盤古大觀“龍首”

8月20日，金隅集團發(fā)布公告稱，公司下屬全資子公司北京鈺珵置業(yè)有限公司（下稱“鈺珵置業(yè)”）參與公開競拍。拍賣標(biāo)的為北京市朝陽區(qū)北四環(huán)中路27號院5號樓，評估價為74.03億元，起拍價為51.82億元，加價幅度為500萬元，競拍保證金10億元。經(jīng)過兩輪競價，鈺珵置業(yè)以51.87億元競價成功。

值得一提的是，本次競得的5號樓，與緊隨其后4棟建筑由南至北一線排開，形似長龍，名為盤古大觀，總建筑面積42萬平方米，該建筑群與鳥巢、水立方、奧體中心等奧運場館緊鄰，地理位置優(yōu)越，是北京的知名地標(biāo)，也是北京盤古氏投資有限公司的重要資產(chǎn)之一。

5號樓是其中最高的一棟，形似龍首，地上39層，地下5層，總建筑面積約13.94萬平方米，房屋用途為寫字樓，土地性質(zhì)為國有出讓，證載剩余可使用年限約為37年，目前帶有租約。

根據(jù)法院方面披露的信息，該棟樓產(chǎn)權(quán)單位為北京盤古氏投資有限公司。該寫字樓將被整棟首次拍賣，參考價為74.03億元，起拍價在參考價基礎(chǔ)上打了7折，為51.82億元，參與本次拍賣需要交納保證金10億。標(biāo)的物的房屋性質(zhì)為商品房，于2013年建成，包含地下5層、地上39層。

值得注意的是，去年盤古大觀的40多套公寓和19套辦公地產(chǎn)曾被拿出進行批量法拍，最終因無人舉牌而流拍。

一位財經(jīng)評論人對長江商報記者表示，對于此類項目來說，本身牽涉較多的股權(quán)問題，所以接盤企業(yè)也不多，項目的交易價格也是被壓低的。另外從實際情況看，當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)的資金面是收緊的，動輒50多個億的項目收購成本，一般企業(yè)也難以承受。所以對于金隅來說，此類收購的性價比還是比較高的，或者說成本可控的，但未來需要防范項目中間的一些股權(quán)瑕疵等問題。

經(jīng)營現(xiàn)金流多年為負(fù)

北京金隅集團是北京市知名國企，涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)投資及管理、水泥及預(yù)拌混凝土、新型建材與商貿(mào)物流等板塊，在北京及天津持有的高檔寫字樓、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等投資物業(yè)面積約135萬平方米，其中在北京核心區(qū)的高檔投資性物業(yè)約72萬平方米。

對于本次接盤盤龍大觀“龍首”金隅集團稱，物業(yè)投資與管理是公司的主業(yè)之一，本次競得標(biāo)的資產(chǎn)符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略，有利于提升公司物業(yè)投資與管理板塊的競爭優(yōu)勢，具有合理的商業(yè)價值，符合公司及股東的整體利益。

金隅集團同時強調(diào)，本次競拍所涉資金全部為公司自有資金，不會對公司現(xiàn)金流和正常生產(chǎn)經(jīng)營造成不利影響。

不過，長江商報記者注意到，上市十年以來，金隅集團現(xiàn)金流連續(xù)多年為負(fù)，2014年—2018年的經(jīng)營現(xiàn)金流的分別為：－61.56億元、－6.53億元、35.04億元、－118.55億元、－50.43億元。

此前，有投資者詢問金隅集團，“看到公司上市10年以來的經(jīng)營現(xiàn)金流凈額一直為負(fù)數(shù)，累計的經(jīng)營流凈額已經(jīng)為-200億以上。請問公司的經(jīng)營狀況出了什么問題，為何一直沒有出現(xiàn)穩(wěn)定為正的現(xiàn)金流？公司是否面臨破產(chǎn)的風(fēng)險？”

金隅集團回復(fù)稱，“公司上市十年來，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流并非始終為負(fù)，近兩年確實是負(fù)的。這跟公司業(yè)務(wù)構(gòu)成有一定關(guān)系。近兩年來，一方面公司并購重組較多，另一方面為保證房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，增加了土地儲備。”今年一季報顯示，金隅集團貨幣資金由去年底的187.7億元增至今年3月底的210億元左右。

現(xiàn)金流緊張的同時，伴隨著多筆債務(wù)集中到期，金隅集團計劃通過外部融資緩解資金壓力。截止到目前，金隅集團已發(fā)行三筆公司債、兩筆超短期融資券以及一筆中期票據(jù)，合計融資金額90億元。

具體來看，2月發(fā)布2019年度第一期超短期融資券，發(fā)行總額20億。據(jù)了解，金隅集團本期短期融資券簡稱為“19金隅SCP001”，發(fā)行期限為216天，每張面值為人民幣100元，按面值平價發(fā)行，票面利率為3.04%。

8月，金隅集團發(fā)行2019年度第二期中期票據(jù)，發(fā)行金額20億元，發(fā)行期限5年，發(fā)行利率3.94％。根據(jù)披露，金隅集團本次融資所籌資金，將用于償還8月18日—8月30日期間到期的招商銀行、郵儲銀行、北京銀行、中國銀行4筆銀行貸款，金額分別為6億元、7億元、3億元、4億元，合計20億元。

根據(jù)募集說明書顯示，截至本募集說明書簽署之日，金隅集團及下屬子公司待償還公司債券173.69億元（其中私募發(fā)行47億元），超短期融資券28億元，一般中期票據(jù)105億元，長期限含權(quán)中期票據(jù)180億元，企業(yè)債0.39億元，ABS24.09億元，總計511.17億元。

水泥業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)近半收入

從業(yè)績來看，上市10年，其業(yè)績增速十分迅速，據(jù)官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，金隅營業(yè)收入從2008年的88.8億元增長到2018年的831.2億元，資產(chǎn)總額從2008年底的257.8億元增長到2018年底的2682.8億元，凈資產(chǎn)從2008年底的84.9億元增長到2018年底的792.2億元，利潤總額從2008年的17.8億元增長到2018年的64.5億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤從2008年的4.8億元增長到2018年的29億元。

近日發(fā)布2019年上半年業(yè)績預(yù)增公告，預(yù)計2019年上半年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為26億—31億元之間，同比增加約8%—29%。金隅集團表示，2019年主要經(jīng)濟目標(biāo)實現(xiàn)銷售收入850億元。

公告披露，2018年，金隅集團主營業(yè)務(wù)收入為823.97億元；利潤總額為64.45億元，增加58.85%；凈利潤為42.81億元，同比增加45.12%，歸屬于母公司凈利潤為32.60億元，同比增加14.94%。

具體到細(xì)分業(yè)務(wù)，2018年金隅集團水泥板塊收入391.2億元，占總收入的比例為47.48%；房地產(chǎn)開發(fā)、建材板塊收入分別為221.46億元和198.13億元，占總收入的比例分別為26.88%和24.05%。在金隅集團主營業(yè)務(wù)板塊中，物業(yè)投資及管理收入僅為42.3億元，居末位。

可以看到，水泥業(yè)務(wù)幾乎為金隅集團貢獻(xiàn)了近半收入。不過，為解決與冀東水泥的同業(yè)競爭等問題，金隅集團計劃將其全部剝離。

今年1月9日，金隅集團發(fā)布公告稱，公司擬將水泥等業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)，通過增資合資公司及現(xiàn)金出售兩種方式注入冀東水泥。交易完成后，金隅集團與冀東水泥之間的同業(yè)競爭問題將得到徹底解決，金隅集團的水泥業(yè)務(wù)板塊將由冀東水泥來統(tǒng)一進行經(jīng)營管理。

責(zé)編：ZB