大悅城控股擬轉讓北京中糧萬科50%股權剝離商業地產

●長江商報記者 江楚雅

5月20日，北京產權交易所預披露，中糧地產（北京）有限公司擬轉讓持有的北京中糧萬科房地產開發有限公司50%股權。北京中糧萬科分別由中糧地產和北京萬科分別持股50%，這意味著，中糧將完全退出這個合營公司。

中糧地產（000031.SZ）為中糧集團旗下融合住宅地產與商業地產一體化的全業態房地產專業化公司，在今年2月份完成重組之后，3月份宣布更名為大悅城控股。

長江商報記者梳理發現，重組后的大悅城業績喜憂參半。2018年業績報告顯示，大悅城地產營業收入81.29億元，同比下降30.3%；凈利潤約31.13億元，同比增長20.9%；凈負債率45.3%，同比增長17.1%。

轉讓北京中糧萬科股權

萬科和中糧已經攜手走過了10年。

資料顯示，北京中糧萬科成立于2009年11月，注冊資本為8億元，由中糧地產（北京）及北京萬科分別持有50%權益。

據悉，北京中糧萬科曾開發住宅項目中糧萬科長陽半島，目前持有商業項目中糧萬科FUNMMIX半島廣場。其中，根據某房地產租售服務平臺信息顯示，中糧萬科長陽半島項目于2016年12月11日開盤，目前狀態為售罄。

已更名為大悅城控股的中糧地產為何退出？從財務上看，2018年，標的公司處于盈利狀態，2019年前三個月已出現虧損。2018年，資產總計29.92億元，負債總額16.88億元，營業收入4.07億元，營業利潤3.13億元，凈利潤2.36億元，截至期末所有者權益為13.04億元。2019年前三個月，實現營業收入6272萬元，營業利潤-1966萬元，凈虧損1257萬元，負債總計15.8億元。

業內人士指出，此次股權轉讓，或許與不久前中糧地產與大悅城地產重組有關。重組以后，中糧地產的主營業務將以商品房住宅開發為主，不再重點開發商業地產。

財經評論員嚴躍進對長江商報記者表示，若是轉讓股權，不排除大悅城當前重組后，會對原有的項目進行篩選，對于一些后續操盤難度大的項目，會通過轉讓股權來實現資金回籠，這對于大悅城來說是有利好的。對于此類企業項目的虧損來說，單純從合作的角度看，說明合作是不到位的，通過轉讓，也可以降低虧損。

營業收入下降30%

事實上，大悅城控股完成重組中糧地產和大悅城地產可謂一波三折。2017年7月，中糧地產正式將大悅城地產列為重組對象，啟動重組；2018年3月，中糧地產敲定重組方案，隨后在2018年7月的公告中交易價格下調；然而，2018年10月證監會以“資產定價缺乏公允”理由將此次交易駁回；2018年11月15日，中糧地產公告稱將繼續推進重組方案；2018年12月4日，中糧地產發行股份購買資產事項獲無條件通過。

今年1月28日，港股上市的大悅城地產最終完成了對中糧地產的資產轉讓，成為后者的控股子公司。3月，A股上市的中糧地產更名為“大悅城控股”。整合后，大悅城控股持有大悅城地產64.18%的股權，而中糧集團則持有大悅城控股75.64%的股權。

2018年，大悅城地產實現凈利潤31.1億元，同比增長20.9%；歸屬公司擁有人應占溢利約為21.0億元，同比增長82.4%。

然而，在凈利增長的同時，多項指標出現了下滑。報告期內，大悅城地產營業收入81.3億元，同比下降30.3%。報告顯示，營收下降主要是因銷售物業交付面積減少及交付產品結構變化平均單價降低，致使物業銷售收入下降。

負債也在攀升。2018年，大悅城地產銀行及其他計息借貸約為275.9億元，同比增長了27.3%。凈負債率45.3%，同比增長了17.1%。與此同時，資金成本也有所提升，平均融資成本在4.39%，比上年增加了0.11個百分點。

不過，最新發布一季度業績報告顯示，報告期公司實現營收84.2億元，同比上升77.99%；凈利潤11.97億元，同比上升27.83%。截至今年一季度，大悅城控股的總資產為1676.91億元，較上年度末增長了4.56%，歸屬于上市公司股東的凈資產為167.3億元，較上年度末增長了8.27%。

值得注意的是，在2018年11月，中糧地產與交易對方明毅公司簽署的業績對賭協議中，承諾資產（大悅城）在2018年至2020年的承諾凈利潤累計為18.91億元。如果本次交易在2019年實施完畢，則承諾期間調整為2019年至2021年，承諾累計凈利潤為18.94億元。

大悅城地產執行董事曹榮根在業績會上表示，公司對三年業績的承諾是有壓力的，但是對團隊有信心，無論如何都會實現承諾。未來，大悅城控股獲取土儲的五大方式包括：集團存量資源盤活、城市更新、利用產業整合力量、利用大悅城品牌優勢、與現有的一級開發聯動。預計3年-5年集團新增土儲將超過6000萬平方米，持有性項目及銷售型項目都將超過50個，沖擊千億陣營。

嚴躍進認為，大悅城本身重組后會注入很多地產項目，預計未來會通過加大開發、淘汰流動性差的項目等來進行整合，也不排除后續會基于大悅城商業項目的開發，形成更多的復合型項目。

責編：ZB