遠洋集團2000億杠桿擴張預警 多元發展受限八成營收依靠物業開發

    長江商報記者 江楚雅

    老牌房企遠洋集團控股有限公司（03377HK，下稱“遠洋集團”）提出“三年沖刺2000億規模”。

    長江商報記者梳理發現，為了增加規模，遠洋集團開始增加財務杠桿。截至2018年6月30日，遠洋集團資產達到2192億元，較去年同期上漲14.22%，其負債達到1571億元，較去年同期上漲17.94%，凈負債率約為76%，較2017年12月31日的62%增長了14個百分點。今年總負債接近兩千億。

    此外，在去地產化浪潮下，2016年，“遠洋地產”正式更名為“遠洋集團”。與此同時，該集團宣布要走多元化發展道路。不過從各業務對營業總額的貢獻占比來看，物業開發業務依然保持著最大的貢獻，占比為84%。

    易居研究院研究總監嚴躍進對長江商報記者表示，遠洋凈負債率較2017年有所升高，但仍明顯低于行業水平均值125%。對遠洋來說未來均衡布局一二線城市以及進入三線城市，是規模發展和平衡的保障。

    投資活動現金連續三年凈流出

    遠洋集團公告顯示，2018年1月到11月，遠洋集團的累積協議銷售額已達927.9億元，比去年同期上升48%；累積協議銷售樓面面積約436.1萬平方米，比去年同期增長32%；累積協議銷售均價為每平方米約2.13萬元，比去年同期增長12%。

    為了增加規模，遠洋也開始增加財務杠桿。截至6月30日，遠洋集團資產達到2192億元，較2017年同期上漲14.22%，其負債達到1571億元，較2017年同期上漲17.94%，長江商報記者粗略計算，遠洋集團2018年總負債接近2000億。凈負債率約為76%，較2017年12月31日的62%增長了14個百分點，2015年—2017年遠洋集團該項數據分別為67.48%、67.39%、69.40%。

    億翰智庫認為，由于公司正處于迅速發展期，遠洋集團負債率持續上升，凈負債率為76.5%；貨幣資金233.64億元，同比增長10%；現金短債比為1.5，雖然較于2017年底有所下降，但短期內償債壓力依然很小。

    融資方面，2018年上半年，因當前行業融資渠道收緊、融資成本普遍提高，集團加權平均利率由5.07%上升至5.26%，出現小幅上升。

    年報數據顯示，2015—2017年，遠洋集團經營活動產生現金凈流量分別為52.43億元、189.72億元、-12.22億元，而其投資活動產生現金凈流量分別為-91.26億元、-14.62億元、-29.04億元，連續多年呈凈流出態勢。據悉，遠洋集團期末現金余額達258.14億元，擁有現金及現金等價物達207.66億元。

    事實上，長江商報記者梳理遠洋近年經營業績發現處于穩步增長狀態，2014-2017年合約銷售金額為360億元，421.2億元，526.1億元，705億元，同比上年增長率分別為2%，17%，25%，34%，行業排名分別為18，18，22，30名。

    不過，2018年上半年遠洋集團營收、利潤出現了罕見的同步下跌，報告期內，遠洋營業額為人民幣153.76億元，較2017年同期下降11%。毛利為人民幣36.15億元，較2017年同期下降5%，毛利率為24%，較2017年同期上升2個百分點。凈利為人民幣23.3億元，較2017年同期下滑12.53%。

    物業開發業務收入占營收84%

    進入白銀時代，轉型和變革成為行業共識，住宅開發為主業的黃金時代成為歷史，所有企業面臨重新出發、重新創業的挑戰。

    2016年，“遠洋地產”正式更名為“遠洋集團”。宣布未來只會投入40%的權益資本到住宅項目上，其余的60%則分別配比在商業地產、房地產金融和物業服務和養老服務業務上，開啟多元化發展，加速布局養老、長租公寓、物流、聯合辦公、健康等領域。

    房地產金融化是遠洋近年來一直側重探索的業務。2018年12月13日，該公司以北京的遠洋未來廣場、遠洋山水未來匯，以及位于天津的遠洋未來廣場三個項目作底層資產，發行規模為32.03億元的ABS產品。12月23日其公告稱53.8億元出售遠洋光華國際寫字樓。近期通過物業基金、類REITs等金融手段，已累計將旗下四個商業項目套現約85.83億元。

    對此，遠洋表示，隨著投資物業體量的不斷擴大，集團正在形成和建立針對商業地產的“投資、運營、增值、退出”的閉合資本運作模式。截至目前，遠洋持有性物業規模已達到360萬平方米，主要位于北京、上海、武漢等核心城市的優質地段。

    嚴躍進認為，對于金融業務來說，應該說這兩年在去杠桿的情況下，金融產業其實是受到沖擊的，這實際上也是審時度勢，進而業務調整的一個考慮。當然此類調整后，也說明遠洋更側重在金融、資金等領域進行發力，這和當前金融產業發展機會較多是有關的，這利好此類企業新產業的健康發展。

    在養老地產方面，由于養老地產是被遠洋寄予厚望的領域，遠洋積極進行跨界合作，與中國人壽等企業探索養老領域商業模式的可能性。

    在長租公寓方面，遠洋積極響應市場需求和國家政策參與租賃項目。旗下品牌“邦舍”在北京、大連、杭州、深圳、廣州五個城市落地，已運營超過1000間公寓，2018年長租公寓計劃的儲備量要增至1.4萬間，2020年達10萬間，未來將會在一線城市與核心二線城市籌備開展多個項目。

    值得注意的是，盡管遠洋方面不止一次表示過，“除了開發主業，在其他幾個業務領域都已具備獨立發展的能力。”但數據得出的結果，卻未能佐證這一點。從業務構成看，一直強調多元化布局的該公司，物業開發業務依然保持著最大的貢獻。

    2018年半年報數據顯示，從各業務對營業總額的貢獻占比來看，上半年來自物業開發業務的結算收入比例高達84%。

    遠洋集團2018年上半年物業開發業務的營業額為129.55億元，較2017年同期的151.80億元同比下降15%，主要由于受階段性結轉節奏影響上半年項目交付數量下降。物業管理業務營收達到5.94億元，物業投資業務營收墊底，僅5.42億元，其他房地產相關業務也僅實現營收12.85億元。

    “養老產業面臨著資金沉淀、開發周期長等不利因素，長租公寓頻頻發生關店倒閉，發展前景并不清晰。”嚴躍進對長江商報記者表示，在如今的，市場環境下，除住宅主業服務，養老產業、長租公寓等其他業務短時期內仍難當大任。

    堅持全國布局深耕五大城市群

    遠洋集團在2018年明顯加快了擴儲的步伐，截至6月末已購入39幅土地及1個成熟項目，總土地儲備達3918.7萬平方米，同比上升15%，而土地儲備應占權益部分則上升12.2%至2106.2萬平方米。

    在土儲的區域分布中，東北區域的比重逐步降低，其他地區則略有上漲。2018年上半年，遠洋集團繼續堅持加快全國布局、深耕五大城市群的策略，成功進入臺州、茂名等新城，為2018年下半年乃至未來數年的業績實現奠定了基礎。

    機構數據顯示，遠洋地產2018年上半年拿地金額為73.5億元，大幅低于主流房企數據均值。2018年上半年遠洋地產拿地面積為79.03萬平方米，拿地力度斷崖式下滑，而2017年全年拿地為1311.9萬平方米。

    在擴張戰略上，2010年，遠洋地產積極拓展二三線城市，計劃五年拓展全國。目前遠洋地產在全國擁有超過38個分別處于不同開發階段的開發項目。2018年上半年，遠洋地產按建筑面積計算的土地儲備約1442萬平方米，其中約80%位于環渤海灣地區。

    不過，二三線城市布局一度帶來規模上的增長，賣得多卻沒能掙得更多，遠洋在2014年便開始全線退出三四線市場，項目走低價銷售路線，直接導致利潤下降。當年年報顯示，2014年遠洋銷售額增長12%，營業額增長25%。

責編：ZB