170家上市房企2018年發債超6千億 融資成本創三年新高

    長江商報記者 江楚雅

    “年底都在沖業績，一方面加速推盤回籠資金，一方面通過各種渠道能融到錢才是關鍵。”某前十強房企的華中區域營銷總經理向長江商報記者無奈表示，年關將至，房企償債高峰也如期而至。

    為應對償債壓力，近期房企發債步伐明顯加快。據長江商報記者不完全統計，12月以來，已有近25家房企已發、待發公司債，發債規模在10億至100億元不等。今年以來，170家上市房企已發和擬發的債券規模超過6千億。

    “發債融資是普遍的行業現象，大家都一樣，補倉的同時最重要的是穩定現金流。”綠地、融信中國等大型房企相關負責人都對長江商報記者表示，年底拿地補倉的同時，加速推盤回籠資金來償債。

    值得注意的是，近日，發改委下發通知，表示支持優質的企業發行企業債券，按照發改委的“申報企業原則上應同時滿足該兩項指標”的要求，滿足條件的房企28家，從上市房企資產總額及營收的增速來看，預計年底有35-40家房企滿足要求。

    不過，易居研究院研究院王瑾釗對長江商報記者表示，部分房企可發行企業債只是略微放松，所有房企中符合標準的只有28家，其余大部分房企仍然存在融資問題，而且這部分可發行的企業債只能用于棚改、保障性住房、租賃住房等有限領域的項目，不支持商業地產項目，使得這部分房企融資用途受到限制，達不到預期效果。對于大部分的中小房企融資問題依然嚴峻，他們還需要尋求其它融資渠道以解決問題。

    業內人士認為，未來一年內將是房企債券到期高峰，國內的信貸環境仍將相對收縮，房企融資成本會繼續上升。不過，從整個行業來看，仍然遵循強者恒強的邏輯，相比大企業，評級較低的中小型企業可能會繼續面臨再融資壓力。

    年底樓市迎供應高峰

    “10月以來，從高管到基層員工已經有快10位或離職或跳槽。”一家閩系上市房企內部員工向長江商報記者坦言，在房地產行業，人員流動并不鮮見，但像今年這么密集還是比較少見的。

    而頻繁離職、跳槽與業績壓力劇增不無關系。根據地產研究機構克而瑞的統計，截至11月底，今年銷售流量金額超千億的房企已有25家，超過2000億元的房企已有7家，此外已有多家企業提前完成此前定下的銷售目標。

    盡管年內千億房企數量或接近30家，但房企單月銷售額延續了前幾個月的增速放緩勢頭。根據統計，百強房企單月業績同比增速已從7月的58.1%回落至11月的24.5%，進一步放緩。從11月的銷售額來看，32家典型房企中，有13家單月銷售額環比下降。

    此外，截至12月9日，目前已經有20家房企公布了全年業績預告，這20家房企主要為中小房企。預計預喜的企業數目111家，占比僅為55%。

    克而瑞預計，今年全年千億房企的數量或接近30家，但也指出，千億房企的最終數量可能會低于預期，這與當前房地產市場形勢不無關系。

    在當前房企項目積極入市，但去化率表現不及預期的情況下，房企期望依靠加大供應的年末反彈。

    數據顯示，在剛剛過去的11月，成都、武漢、重慶等城市迎來了供應高峰期，克而瑞11月市場月報指出，部分重點城市的供應的同比和環比漲幅都超過20%，以廣州和深圳為例，11月廣州新增商品住宅供應面積為105萬平方米，環比增長113%，同比增長9%，深圳11月新增面積為125萬平方米，環比增長92%，同比增長133%。二三線城市供應有所分化，但整體來看新增面積環比和同比增幅分別達到24%和21%。

    2018年融資成本上升6.06%

    房企加大供應，加速推盤回籠資金的同時也很“缺錢”，不得不通過發行公司債、中票短融、境外優先票據以及信托等方式“借錢”。

    長江商報記者梳理發現，12月以來，有近25家房企已發、待發公司債，發債規模在10億至100億元不等。例如，首創置業擬發行不超過100億元公司債，全部用于償付債務；重慶龍湖55億元公司債券狀態為“已受理”；中華企業擬發行90億元公司債；華僑城88億元公司債券已被深交所受理；金科股份公開發行44億元公司債券的申請獲證監會核準。

    而就在今年5、6月份，多家房企發債被叫停。包括合生創展、富力地產、花樣年、新城控股、上海寶龍實業、福晟集團等10家房地產企業陸續中止了公司債發行。據市場機構不完全統計，中止發行債券累計金額接近500億元。

    近期房企融資成本也不斷提升。根據克而瑞研究中心最新研究數據，今年11月房企境內外發債綜合成本達到8.54%，已經創下2015年以來單月融資成本的最高水平。特別是境外債融資，房企平均境外債融資成本11.47%，較前10月境外發債成本6.45%增長5.02個百分點。2018年1-11月，房企平均融資成本6.32%，較前10月的6.06%顯著上升，超過2017年全年平均值。

    特別是在當前部分企業境外債務再融資的需求下，發行高息境外債也進一步推高了整體的融資成本。2018年11月以來，包括合景泰富、時代、弘陽等在內的多家房企集中發行美元債，發行總規模超285億元且票面利率都在9%以上，平均融資成本近11.5%。

    境外債規模大幅提升

    發債高峰下，房企普迎償債期。數據顯示，2018年房地產債券到期規模達2069.71億元，較2017年的1007.30億元，增幅高達105.5%；2019年債券到期規模將進一步攀升至4026.52億元，較2018年增幅為94.5%。

    事實上，從三季度開始，房企已經進入償債高峰期，發債籌資覆蓋借新還舊尚且力有不逮。例如，盡管今年三季度房企債券發行規模達1759億元，但當季到期債務為1381億元，凈融資額僅為378億元，較去年同期的855億元大幅減少；10月1日至今，房企債券到期規模為1183億元，截至目前房企債券凈融資額為-250億元。這也從側面印證了2018年房企“融資難、融資貴”的艱難局面。

    不過，由于年底房企爭相拿地，11月境內外發債規模終于結束了連續6個月的下降趨勢，數據顯示，11月發債融資總量為546.5億元，環比上月增長99%。其中，主要是境外債發行量較大，環比增長419.3%，占比達52.2%。

    王瑾釗指出，由于貫徹“去杠桿”的要求，融資難、融資貴是今年不少企業遇到的問題，對于房企來說，融資渠道受限容易造成企業資金鏈出現問題，使企業出現債務風險。而解決部分房企融資問題，房企需要加快銷售提高資金利用率，增加回款，另外積極尋求其它融資渠道。在未來的一段時間內，房企整體的融資環境仍會處在較為嚴峻的環境中，促進銷售回款、融資“借新還舊”、保證現金流的穩定將是這段時間的主旋律。

    近日，發改委下發通知，表示支持優質的企業發行企業債券，優質企業有四大類，而房地產就屬于第四類，包括資產總額超過1500億，營收超過300億，而且原則上資產負債率不超過85％。按照發改委的“申報企業原則上應同時滿足該兩項指標”的要求，滿足條件的房企28家，從上市房企資產總額及營收的增速來看，預計年底有35-40家房企滿足要求。

    從數據來看，綁在房企身上的融資“枷鎖”有所動。據wind數據顯示，房企11月份境內發行債券總金額達523億元，環比增長14%，同比增長112%；境外發行債券總金額為304億元，環比增長263%，同比增長7%。

    “由于國內資本市場對于房企的融資限制，未來房企融資趨勢可能以海外資本市場融資為主，例如境外資本市場IPO、海外發行債券、信托等。隨著時間的推移，后期提前兌付、回售等或許還會增加，預計12月份需要償還的規模會更大。”王瑾釗指出。

責編：ZB