新城控股逆市而動：激進拿地存貨破千億 總負債高達2174億半年猛增四成

    長江商報記者 江楚雅

    “如果可能的情況下，爭取進入Top5，這是我們未來5年的目標。”江蘇最大的地產公司新城控股（601155.SH ），自2015年登陸A股市場后快速開啟全國化戰略布局，相繼邁過千億元房企和前十房企兩大門檻。

    近日，新城控股發布半年報的同時宣布總裁王振華辭任總裁，由其兒子王曉松出任公司新總裁。2016年10月，王曉松因個人原因辭去公司總裁職務，由其父、董事長王振華兼任。

    在王振華暫時性全面掌舵新城的兩年中，其業績實現了“三級跳”。2018年上半年度公司完成合同銷售金額953.11億元，這一數字不僅比上年同期增長94.17%，更是較2016全年銷售額多出300多億元。

    最新數據顯示，2018年10月份單月銷售金額217.7億元，同比增長53%；銷售面積約173.9萬平米，同比增長71%；銷售均價12514元/平方米，同比減少11%。從累計數據來看，1-10月累計銷售金額達1813.4億元，已經提前完成全年1800億元銷售目標，累計銷售金額和銷售面積同比分別增長103%、123%。

    從當初的百億銷售額跨入了千億俱樂部，近幾年新城控股進入高速發展期得益于快速拿地。2018年上半年，新城控股繼續激進擴張，新增地塊82幅，新增地塊占去年全年總數的67%。一邊瘋狂拿地，一邊瘋狂舉債。截至2017年12月31日，新城控股的負債總額為1575.45億元，而截至2018年6月30日，新城控股負債總額則上升至2174.62億元，半年時間里，上市公司負債總額增加了599.17億元，增長近四成。截止三季度末，公司的凈負債率為95.5%。

    當年累計新增借款方面，截至10月31日，新城控股借款余額約為823.37億元，較公司2017年末借款余額426.64億元增加 396.73億元，占2017年末經審計凈資產259.82億元的比重為152.69%。

    易居研究院研究總監嚴躍進在接受長江商報記者采訪時表示，新城控股近年銷售業績穩步增長，負債雖然上升但控制的較好，在政策調控深入與融資難的重壓下，行業進入洗牌期、房企競爭更加劇烈。新城控股未來要警惕擴張規模及債務帶來的風險。

    針對財務經營等問題，長江商報記者向新城控股發去了采訪函，截至發稿件前未獲得回復。

    前10月銷售金額已完成全年目標

    繼2017年首入千億房企陣營后，2018年新城控股繼續發力。

    公告顯示，2018年1-6月新城完成合同銷售953.11億元，同比增長94.17%，完成全年銷售目標1800億元的約53%；累計銷售面積約774.56萬平方米，同比增長118.25%。按照上半年的銷售增長勢頭，全年實現1800億元銷售目標難度不大。

    最新數據顯示，10月份單月銷售金額217.7億元，同比增長53%；銷售面積約173.9萬平方米，同比增長71%；銷售均價12514元/平方米，同比減少11%。從累計數據來看，1-10月累計銷售金額達1813.4億元，已經提前完成全年1800億元銷售目標，累計銷售金額和銷售面積同比分別增長103%、123%。

    凈利潤率方面，新城控股2018年上半年凈利潤25.38億元，同比增長122.81%，基本等同于此前業績預測的區間上限。凈利潤率為16.48%，同比提升6個百分點。穩步提升的利潤水平，使新城控股的股東回報繼續保持行業高水準。

    對于新城控股盈利能力穩步提升的原因，新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷表示，在加速全國化擴張的過程中，新城控股注重成本端控制，拿地均價占比當期銷售均價始終穩定在20%上下，也為利潤水平的提升提供了有效保障。此外，較低的融資成本、高效的運營管理也成為企業盈利提升的重要原因。

    截至2018年中報告期末，新城控股金融機構借款平均融資成本為 5.75%，處于行業較低水平，也是民營房企中最低的幾家企業之一。

    在政策調控、融資渠道持續收緊的情況下，新城控股亦通過多元的融資渠道積極“補血”。

    2018年上半年，新城控股成功發行二期定向債務融資工具、募集資金18億元，完成15.93億元購房尾款ABS的發行，完成總額度為13億美元的高級美元債券的發行。

    拿地激進，存貨首破千億

    從當初的百億銷售額跨入了千億俱樂部，近幾年新城控股進入高速發展期得益于快速拿地。

    尤其是2015年至2017年，公司拿地金額連續三年快速提高，分別達到238億元、536億元和724億元，2015-2016年拿地金額占同期銷售金額的比例也居高不下。

    報告顯示，近三年多來，公司持續增加土地儲備，2015年至2017年分別新增地塊42幅、40幅及122幅，新增地塊總地價分別為238億元、536億元和893億元。

    2018年上半年，新城控股新增土地儲備82塊，總建筑面積達2073.93萬平方米。新增地塊占去年全年總數的67%。近期共斥資約55.62億元新增9宗地塊，占地面積超過81.59萬平米，其中均為商住地或純宅地。從具體布局結構上來看，長三角仍是新城控股的核心戰場，除長三角外，新城也逐步向珠三角、環渤海和中西部擴張，新城內部稱其為“1+3”的戰略布局。

    截至6月底，土地儲備分區域布局比例呈現為長三角地區占比約53%，環渤海占比約14%，珠三角占比約5%，中西部占比約28%。

    伴隨土地儲備的增加，公司的存貨也逐年遞增。截至6月底，公司存貨達1054億元，較去年年末增加289.84億元，首次突破千億元大關。存貨上升考驗周轉效率，有分析認為，房地產行業本身的樓盤開發具有周期較長等特點，庫存增加有其合理性，但存貨量若過高，則可能由于產品競爭力不強而大量積壓賣不出去，這對房企資金鏈可謂重壓。

    對此，新城控股則表示，新城控股是業內周轉水平較高的公司。2018年6月底，公司存貨為1054億元，同時預收款項(即合同負債)為785億元，證明公司的存貨有很大一部分處于已售未結狀態，不存在周轉率低的問題。

    資產負債率增至84%，半年現金凈流出91億

    成立25年的新城控股在今年進入千億俱樂部之后，伴隨激進擴張的步伐負債也隨之上升。

    同花順數據顯示，新城控股去年債務合計達到了1575億元，資產負債率是85.84%，在A股上市房企中排到了第十，而房地產行業的整體平均負債率是79.1%。而截至2018年6月30日，新城控股負債總額則上升至2174.62億元，半年時間里，上市公司負債總額增加了599.17億元。

    當年累計新增借款方面，截至10月31日，新城控股借款余額約為人民幣823.37億元，較公司2017年末借款余額426.64億元增加 396.73億元，占2017年末經審計凈資產259.82億元的比重為152.69%。

    事實上，自2015年至2018年上半年，公司資產負債率逐年遞增，除2015年公司資產負債率維持在80%以下，2016年至2018年上半年公司資產負債率均保持在84%以上。國信證券行業分析師在研報中提到，2018年上半年公司凈負債率為100%。

    不過，其在2018年上半年實現規模大增的同時，負債率卻不升反降。截至6月30日，新城控股扣除預售款后的資產負債率則為56.4%，同比下降1.2個百分點，較2017年全年下降1.7個百分點，在資產規模千億級以上的A股房企中處于較低水平。

    最新數據顯示，截止三季度末，公司的凈負債率為95.5%，較去年同期下降26.8個百分點，較2018年中期下降4.9個百分點，公司在手現金324.2億元，較年初提升47.73%，財務狀況進一步優化。

    值得注意的是，其2018年上半年經營活動產生的現金流量凈額為-91.36億元，相比去年的-74.61億元，進一步流出了近17億元。實際上，自2017年一季度以來，新城控股已經連續6個報告期經營活動產生的現金流量凈額為負，巔峰期曾于2017年年末達到-104.85億元。

    克爾瑞認為，雖然目前新城控股經營活動產生的現金流凈額為負，但考慮到公司目前處于高速發展時期，而且整個行業的集中度正在進一步向頭部企業集中，當前拼規模同時加強土地儲備的投入能夠為未來業績的持續釋放奠定基礎。

    易居研究院研究總監嚴躍進在接受長江商報記者采訪時表示，房企加速實現規模擴張的同時往往與大規模舉債相伴，新城今年銷售業績穩步增長，負債雖然上升但控制得較好，在政策調控深入與融資難的重壓下，行業進入洗牌期、房企競爭更加劇烈。新城控股未來要警惕擴張規模及債務帶來的風險。

責編：ZB