房企升級迭代由單一開發轉向“多元結合”

長江商報消息 房地產投資規模20年增40倍達14萬億

□本報記者 江楚雅

40年，在歷史的長河中不過是彈指一揮間，但是對中房地產來說卻是深遠影響的40年。

2016年，中國房地產總市值占GDP的比例為411%，遠高于全球260%的平均水平。中國的房地產投資規模從房改前的3580億元，一路增長到2017年的14萬億元，20年間增幅達到40倍。許多相關產業在房地產拉動下增長迅猛，紛紛成為世界第一。

房地產發展過程中就如同年輕人成長中必然經歷的青春期一樣，難免有躁動，有教訓，但更多是有成長。

進入2014年，房地產市場回歸均衡，房價由過往的單邊快速上漲轉為上下區間波動，成交量同比亦出現下滑。相應地，房地產行業總體銷售收入增速開始放緩，庫存和成本不斷上升，利潤率開始下滑，房企負債率高企、資金短缺等問題突顯。

簡單的規模擴張、增加利潤的方式已經走到盡頭。在房地產正逐步過渡到存量市場的背景下，房企也紛紛深化轉型，尋求多元發展。 

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，經過過去兩年多的有效調控，如今房地產市場正處于合理回歸的過程。各地房價尤其是二線三線城市出現了大范圍的降價，一些開發商也在全國范圍內開始做一些價格調整，其中剛需的降幅達到百分之十到十五，高端豪宅的降幅達到百分之十五到三十。預計到明年上半年，房地產降價的會越來越多。

1978年是中國改革開放的起步之年，中國房地產業也幾乎在此時應運而生。改革開放40載，中國房地產市場從無到有，從小到大，開創了一個個歷史“第一”。

1980年，中國房地產元年拉開序幕。

1989年，中國終于迎來首次土拍。此次土拍過程共持續了17分鐘，原深房公司總經理駱錦星代表公司以525萬競得東曉花園地皮。這一“拍”，讓中國土地商品化實現了歷史性的突破。

1994年，我國頒布《城市房地產管理法》，這標志著中國房地產法制逐步成熟，地產、房產分開立法逐步走向房地產一體化立法。

1998年，首次提出建立和完善經濟適用房。從1998起，在新中國延續了近半個世紀的福利分房制度最終退出歷史舞臺，開始實行住房分配貨幣化，首次提出建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。市場化的“商品房”成為城市住房建設的主角。

2010年，第一家銷售額破千億的房企。截至2010年12月1日，萬科集團在當年累計銷售金額達1000.6億元，成為我國首個銷售額破千億的房企。另外，公司A股于1991年在深圳證券交易所掛牌交易，萬科成為中國第一家A股上市房企。正如業內人士所言：萬科的一小步，我國房地產行業的一大步。

2016年，第一次提出“房住不炒”。鑒于全國房價高居不下的狀態，2016年中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。讓房子回歸居住屬性，也表達出政府對房地產調控的決心。

歷程：激蕩四十年開創多個第一

回顧我國房地產行業在改革開放40年來的發展歷程中，可以看到房地產經歷了翻天覆地的變化，如今房地產市場一枝獨秀，除了在滿足社會居住需求的功能外，還增加了帶動經濟增長的作用。2003年，國務院頒布《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，確立了房地產作為支柱產業的地位。

著名經濟學家任澤平在2016年發布的房地產分析報告中顯示，中國房地產總市值占GDP的比例為411%，遠高于全球260%的平均水平。

中國的房地產投資規模從房改前的3580億元，一路增長到2017年的14萬億元，20年間增幅達到40倍。由此拉動國內生產總值從1998年的7.8萬億元增長到2017年的82.7萬億元，20年間增長了10倍。

“房地產重要性不斷增加。得益于中國城鎮化的不斷加深，投資屬性日益明顯和對長期房價上漲的預期。”同策資深研究員宋紅衛指出，中國1978年城鎮化率為17.92%，到2017年增長到58.52%，40年間城鎮人口增長了6.41億，巨大的新增人口的住房需求帶動了房地產市場的發展。

住房的投資屬性日益明顯是由于社會其他投資渠道技術性門檻及風險較高，除了正常的改善需求外，大部分還作為主要資產配置方式，有研究報告指出我國居民家庭資產70%以上都配置在房產上面。

此外，我國長期的貨幣超發，及投資渠道缺乏，造成房地產成為貨幣“蓄水池”。1985年我國M2僅為5198.9億元，到2018年9月份達到1801700億元，增長了345.6倍。房地產成為貨幣的“蓄水池”，不僅體現在對于房子的數量需求不斷增加，同時還體現在價格的不斷上漲上。

發展：成為帶動經濟發展的支柱產業

轉型：加速改革創新“去地產化”

過去十幾年來，中國房地產市場需求規模處于高速增長期，房價和土地價格均保持快速上漲，開發商單靠持有資產的升值即能實現盈利。

然而，進入2014年，房地產市場回歸均衡，房價由過往的單邊快速上漲轉為上下區間波動，成交量同比亦出現下滑。相應地，房地產行業總體銷售收入增速開始放緩，庫存和成本不斷上升，利潤率開始下滑，房企負債率高企、資金短缺等問題突顯。

簡單的規模擴張、增加利潤的方式，在2014年已經走到盡頭。在房地產正逐步過渡到存量市場的背景下，房企也紛紛深化轉型，尋求多元發展。 

在謀求轉型的房企中，有的高喊“去地產化”，比如要做“城鄉建設與生活服務商”的萬科，還有直接將企業更名的龍湖集團；也有低調蓄力，默默出手的沉穩派，比如進軍機器人產業和產城的碧桂園，或計劃投資千億進軍科技圈的恒大。

不少中小型房企也加快了轉型步伐，這或許從2018年的一波改名風中便可看出。據不完全統計，上半年，規模房企中更名的至少有10家，這10家無一例外地將企業名字中的“地產”字眼去除。

以萬科、保利為代表的房企紛紛開始多元化業務布局，更名映射出大型房企正在從“單一開發”轉向與地產開發相關業務的“多元結合”。

此外，主導革新的房企中，有的已經突破單一發展模式，有的還在轉型過程中繼續摸索；圍繞地產主業，布局長租、文旅、養老、科技等產業，將是眾多改革派房企實現多元發展的“推進器”。

業內認為，在行業集中度不斷攀升、市場環境日漸復雜的情況下，對于多數規模房企而言，去除地產標簽，更多是一種企業定位的升級，是企業面對新的行業環境下多元化發展的必然。預計還會有越來越多的房企將往綜合業務方向發展，未來考驗房企的將不僅僅是地產開發銷售能力，運營能力也將是衡量房企發展的重要指標。

未來：加快供給側改革 讓全體人民住有所居

40年房地產市場經過了兩次大型的轉型，一次是1998年住房改革，當時犧牲了一大批開發商，才完成了轉型，又有了一大批后起之秀，第二次就是現在面臨的轉型，那么，未來房地產發展的方向是什么？

多位房企負責人和行業研究人都達成了一個共識，即經歷了快速增長黃金時代的房地產行業，其光環正在漸漸消退，傳統開發模式也已淘汰。以前人們注重“吃、住、行”，現在人們注重在“游、養、玩”。新時代的到來，無論是調控，還是樓市本身都在發生著巨大變化，房企也紛紛啟動輕資產戰略和多元化轉型。

宋紅衛指出，房企的分化格局將會持續，樓市呈現持續分化將愈加明顯，不同城市區域樓市、同城市樓市差距也逐漸拉大。在調控政策持續下，樓市還趨向“透明化”，同時依附在房子上的附加值也將逐漸剝離。另外，住房租賃市場潛在需求依舊龐大，其發展空間廣闊。當然，不同城市間差異也較大。

而規模不再是衡量房企的唯一標準，其產品品質與資產運營能力將愈發重要。由于消費者的購房觀念從“有住房”向“住好房”轉變，購房需求將更高、更全面，其不僅注重居住功能，還將注重居住健康、居住文化等方面。消費需求的升級，使得房企在產品供給形式上多元化和產品質量上提高，同時經營型物業更加專業化。另外，新形勢下的城市更新和城鎮化進程，都將決定著房地產業的持續發展。

孟曉蘇認為今后的趨勢是繼續供應廉租房，加快完善住房保障；提倡“租購并舉”，發展住房租賃市場特別是長期租賃；用“共有產權房”降低購房門檻，讓“夾心層居民”早日實現購房夢想；加快推進農村集體建設用地改革；通過建設“美麗鄉村”把城市房地產投資引入農村。

責編：ZB