富力地產6年現金凈流出473億仍狂投210億拿地 多次發債被否融資成本同比增184%

長江商報消息 □本報記者吳婷

淡出房企第一梯隊的廣州富力地產股份有限公司（下稱“富力地產”，2777.HK）現在顯得有些沒落。

上交所8月30日信息顯示，富力地產60億債券方案被上交所否決。與此同時，半年報顯示今年1300億銷售目標只完成了569.6億元，不及一半。而公司凈負債率已高達187%，融資成本同比增184%。

在現金流如此緊張情況下，今年上半年富力地產仍投資210億元儲備土地。對此，長江商報記者發函至富力地產，但截至發稿時，未收到回復。

新會計制度增厚凈利

半年報顯示，2018年上半年，集團協議銷售額上升47%至569.6億元；協議銷售建筑面積440萬平方米，同期增長50%。營業額上升67%至340.9億元。富力地產董事長李思廉曾表示2018年的銷售業績保底1300億，但半年過去，目標只完成43.82%。

上半年，富力地產純利上升64%至40.8億元，核心利潤（扣除物業重新估值、外匯影響及非經營項目后）由16.1億元上升156%至41.2億元。期內，物業發展主要業務的營業額為293.1億元，純利43.2億元，占富力地產營業總額86%，物業發展主要業務的營業額及純利分別增加61%及90%。

不過，長江商報記者發現，今年收入和利潤上漲原因之一是港股企業采納了新的會計準則。以往報告期內企業在交房時才會確認收入，但今年企業按照新實行的香港財務報告準則第15號，將預售但尚未交房的物業確認為收入。即對企業已預售未交房的物業提前結轉為收入，提前釋放利潤。 財報顯示，基于香港財務報告準則第15號的調整，富力地產合同資產增加了15.3億元。

上半年經營現金流為-83.8億

富力地產最新公告顯示，8月30日上交所否定了富力地產60億元規模的2018年住房租賃專項公司債券。

實際上在5月19日，上交所信息還顯示富力地產住房租賃專項60億元公司債項目為“已回復交易所意見”。但僅隔10天后，5月29日該項目狀態顯示為“中止”。

事實上，在2月9日，富力地產還曾公告表示，鑒于近期市場波動較大，公司取消發行10億元中期票據。

雖然，發債屢被叫停，富力地產也并未放棄。8月20日，上交所披露信息顯示，富力地產擬公開發行130億元規模公司債。目前該申請已獲得上交所受理。該公司債擬全部用于償付以下本公司已發行公司債券于2019年內的到期回售部分。

為何富力地產發債屢敗屢戰？從半年報中可略見一二。財報顯示，今年上半年富力地產融資成本大幅上升，現金流趨緊。

上半年，在其103.8億元經營溢利中，融資成本為27.46億元，與2017年上半年9.68億元相比增加184%。其中包括利息開支總額45.9億元，提前贖回優先票據溢價1673萬元，凈匯兌虧損5.58億元。

融資成本上漲，富力地產現金流狀況也更為趨緊。財報顯示，上半年經營現金流為-83.8億元。

從往年財報看，富力地產經營現金流也多年為負。財報顯示，2012年—2017年經營活動產生的現金流分別為-24.64億元、-118.62億元、-220.65億元、-3.56億元、-33.38億元，-72.87億元，連續六年為負，現金金流出473.72億。

上半年凈負債率創新高達187.5%

2005年登陸港股的富力地產，如今已上市13年。與碧桂園等專注住宅地產相比，富力地產在業務模式上是住宅和商業并重。

長江商報記者發現，盡管今年總體凈利上漲，但同期富力酒店凈利持續虧損。財報顯示，上半年， 富力地產包括物業管理及代理的其他所有分部和酒店營運兩項盈利為負。其中，富力酒店2018年上半年營運收入約33.6億元，同比去年增長448%，凈利潤虧損同比增加204%，虧損1.84億元。較于往年，今年半年虧損相當于往年一年。

即便酒店業務持續虧損，但富力地產還在持續加碼。2017年富力地產花費189.5億元購買萬達酒店70家酒店資產。至此，富力地產在全球的已完工酒店數量已達到88家。

而為維持2019年及往后年度的土地儲備，富力地產2018年上半年也投百億收購資產。公告顯示，2018年上半年，富力地產進行收購的土地儲備約210億元或占上半年協議銷售37%。

與此同時，富力地產上半年融資負債并未減少。半年報顯示，其總負債2703.16億元，總資產3360.73億元，債務凈額高達1232.76億元，凈負債率創歷史新高達187.5%，與2017年的169.6%相比，提高近18個百分點，資產負債率也升至80.4%。

而過去3年其凈負債率也連續超過100%。數據顯示，2015年—2017年凈負債率分別為124.3%、159.9%、169.6%，3年時間提高了近78個百分點。

值得注意的是，今年上半年富力地產總借款達1591.38億元，其中短期借款達210.1億元，而同期現金及現金等價物為187.78億元。目前富力地產現金無法覆蓋其短期債務。

責編：ZB