越秀地產(chǎn)武漢項目“捆綁銷售”被約談 總負債近千億現(xiàn)金流連續(xù)5年為負

位于武漢中心商圈的越秀樓盤項目。本報記者 吳婷 攝

長江商報消息  吳婷 江楚雅

越秀地產(chǎn)（00123.HK）旗下國際金融匯項目“捆綁銷售”的背后，是其當前運營困局和融資窘?jīng)r的一個非典型縮影。

長江商報記者獲悉，當前正在銷售中的武漢越秀國際金融匯項目，爆出以“裝修升級”名義，向購房者捆綁搭售“智能家居包”，每平方米4000元，一套280平的住房僅“智能家居包”就超百萬元。

8月7日，長江商報記者以購房者身份進行調(diào)查，該項目置業(yè)顧問顯得尤為謹慎，對“智能家居包”避而不談，而是表示房屋毛坯價為3.3萬元。然而，該項目備案均價僅3萬元。目前，武漢市房管局已約談企業(yè)相關(guān)負責人，本周協(xié)調(diào)處理相關(guān)投訴。

而越秀地產(chǎn)近年雖然業(yè)績穩(wěn)步增長，但負債率較高以及盈利能力弱也是其面臨的挑戰(zhàn)。長江商報記者梳理財報發(fā)現(xiàn)，其負債率從2013年的529.11億元攀升至2017年的961.54億元。凈利潤卻從2013年的29.05億元下降至2017年的23.32億元。更值得外界注意的是，其現(xiàn)金流在2011年—2015年連續(xù)5年為負，2016年轉(zhuǎn)正為51.53億元后，2017年又轉(zhuǎn)為-47.03億元。

對此，財經(jīng)評論員嚴躍進向長江商報表示，越秀地產(chǎn)負債比例高，一方面說明其融資優(yōu)勢大，本身其有金控平臺，可以獲得更多的資金。另一方面也說明融資后的產(chǎn)品變現(xiàn)能力比較弱，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)布局不多的情況下，容易帶來很多問題，甚至影響外界對它的評價。

針對企業(yè)的相關(guān)財務狀況，長江商報記者致函越秀地產(chǎn)，截至發(fā)稿前沒有得到回復。

搭售“智能家居”：一套房裝修費高達112萬

日前，據(jù)長江日報報道稱，越秀國際金融匯項目以“裝修升級”的名義，向購房者強行捆綁搭售“智能家居包”，即一套280平方米的房子，總價3.8萬元，其中毛坯價3萬元，精裝修和智能家居部分單價分別為4000元/平方米。就意味著精裝修和智能家居分別需要花112萬元。

然而，8月7日，長江商報記者來到位于中山公園附近的越秀國際金融匯營銷中心時，該中心置業(yè)顧問在介紹時卻對“智能家居包”避而不談，僅表示精裝修4000元，剩下的就是毛坯價。

該置業(yè)顧問向長江商報記者表示，目前僅剩下280平方米的房源，其他戶型均已售完。目前房源均價在3.7萬元，其中毛坯價為3.3萬元，精裝修每平方米4000元。精裝內(nèi)容包括地板、柜子、空調(diào)等。

然而，長江商報記者查詢武漢市住房和房屋管理局官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，該樓盤仍有很多不同面積戶型顯示未銷（預）售。且大部分房源官網(wǎng)備案價都低于3萬元，其中280平方米的戶型顯示備案價為3.063萬元，而并非置業(yè)表示的3.3萬元。

高出備案價的價格是否為智能家居套餐？對此，現(xiàn)場置業(yè)顧問只表示精裝修4000元符合相關(guān)規(guī)定。關(guān)于精修產(chǎn)品的品牌，該該置業(yè)表示，“這個不能保證，精裝修只能保證品牌在同一個檔次，價格不變，但具體品牌，中間有可能會更換供應商。”該置業(yè)顧問表示裝修期間更換供應商在行業(yè)內(nèi)很正常。

對此，長江商報記者走訪了武漢市多個其他樓盤，發(fā)現(xiàn)也有樓盤在精裝修合同中明示了裝修價格和品牌名稱。一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，精裝修中同一品牌，不同型號價格會差異很大；同時同一價位、不同品牌的回扣也不一樣，質(zhì)量自然也不相同。該人士坦言，房地產(chǎn)商在合同中只寫品牌不寫價格，或者只寫價格不寫品牌，都屬于精裝修“潛規(guī)則”。

此外，今年5月，武漢市住房保障和房屋管理局在官網(wǎng)上披露了2018年一季度房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為整治情況，其中武漢嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的越秀·星悅灣畔因無證銷售被點名。

總部負債高達961億：凈利持續(xù)下滑

近年來，越秀地產(chǎn)銷售業(yè)績穩(wěn)步增長，2018年1月至6月，越秀地產(chǎn)累計合同銷售金額約人民幣279.77億元，同比上升約40%。累計合同銷售面積約137.61萬平方米，同比上升約10%。累計合同銷售金額約占2018年合同銷售目標人民幣550億元的51%。

但負債率較高以及盈利能力弱是其面臨的挑戰(zhàn)。長江商報梳理發(fā)現(xiàn)，越秀地產(chǎn)負債率從2013年的529.11億元攀升至2017年的961.54億元。資產(chǎn)負債率從2013年的67.77%上升至2017年的72.22%。凈利潤卻從2013年的29.05億元下降至2017年的23.32億元。

具體來看，越秀地產(chǎn)近5年的負債分別為529.11億元、628.22億元、805.58億元、909.79億元、961.54億元，近5年的負債率分別為67.77%、67.50%、71.91%、72.57%、72.22%。與之對應的近5年營業(yè)收入分別為：142.09億元、157.02億元、221.16億元、208.71億元、237.94億元。凈利潤分別為：29.05億元、26.17億元、11.55億元、17.27億元、23.32億元。

值得注意的是，越秀地產(chǎn)現(xiàn)金流在2011年—2015年連續(xù)5年為負，分別為-48.9億元、-37.38億元、-40.33億元、-55.05億元和-0.09億元。2016年轉(zhuǎn)正為51.53億元后，2017年又轉(zhuǎn)為-47.03億元。

“若項目的現(xiàn)金流不持續(xù)，或者說部分資金過多投向部分領(lǐng)域，會導致經(jīng)營風險積壓，市場相對會比較脆弱。”上述匿名人士認為，現(xiàn)金流不穩(wěn)會影響企業(yè)的信用評級。據(jù)了解，標普全球評級2017年3月1日宣布，將越秀地產(chǎn)“BBB-”長期企業(yè)信用評級和“cnBBB+”大中華區(qū)信用體系長期評級列入負面信用觀察名單。

他補充道，從發(fā)展情況看，其在全國化等方面的節(jié)奏也非常慢，所以未來還需要在品牌等方面繼續(xù)做工作。地王項目也是其必須承受的壓力，“實際上地王項目進度緩慢，也和其對于地產(chǎn)周期把握不準確有關(guān)，背后資金壓力會逐漸增大。”

責編：ZB