綠城中國負(fù)債1937億超貨幣資金7倍 回應(yīng)：凈資產(chǎn)負(fù)債率46%不存在融資難

    長江商報(bào)記者 江楚雅  實(shí)習(xí)生 陳康

    綠城中國（03900.HK）一直印刻著創(chuàng)始人宋衛(wèi)平“精雕細(xì)刻慢工出好活”烙印，這個(gè)以高品質(zhì)和配套生活服務(wù)聞名的房地產(chǎn)企業(yè)，近日卻“一反常態(tài)”進(jìn)行快周轉(zhuǎn)。綠城中國近日對內(nèi)發(fā)布了《關(guān)于全面加強(qiáng)內(nèi)源性現(xiàn)金流管理的通知》要求員工加快銷售，堅(jiān)決執(zhí)行“早銷，多銷、快銷”的策略。同時(shí)，加大應(yīng)收款項(xiàng)回款力度，“傾盡一切努力”獲得受限價(jià)政策影響項(xiàng)目的預(yù)售許可證；對于不受限價(jià)政策影響的項(xiàng)目，要爭取把原計(jì)劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售，嚴(yán)格控制付款。

    長江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，截至2018年一季度末，綠城中國的貨幣資金為270億元，而其負(fù)債為1933.66億元，是貨幣資金7倍多。現(xiàn)金流也一直在收緊。公開數(shù)據(jù)顯示，近三年和2018年一季度，其經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為7.24 億元、18.35 億元、－138.39 億元和－68.90 億元。與此同時(shí)，促進(jìn)其銷售增長的代建項(xiàng)目也遭遇維權(quán)。

    針對公司經(jīng)營及相關(guān)財(cái)務(wù)問題，長江商報(bào)記者致電致函綠城中國，綠城中國方面表示，領(lǐng)導(dǎo)們最近就類似的問題已經(jīng)做了幾輪回復(fù)了，近期不再單獨(dú)回復(fù)。最新的數(shù)據(jù)將于半年報(bào)發(fā)布期間公布，請到時(shí)候關(guān)注公告。

    對于外界最關(guān)注的負(fù)債問題，綠城中國方面回復(fù)長江商報(bào)記者稱，關(guān)于負(fù)債率、融資這塊其實(shí)外界都有誤讀，其實(shí)我們的凈資產(chǎn)負(fù)債率才46.4%，是很低的，甚至低于行業(yè)平均水平。另外，我們的融資成本也很低，不存在融資難的情況。

    易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對長江商報(bào)記者表示，從綠城中國的經(jīng)營經(jīng)歷來看，其過去也面臨過資金面吃緊帶來經(jīng)營困難的問題，所以對于此類負(fù)債方面壓力，應(yīng)該說此類企業(yè)本身也會(huì)有所意識(shí)。這要求此類企業(yè)加快銷售，同時(shí)積極開拓融資機(jī)會(huì)等。

    負(fù)債率一季度已升至84.9%

    長江商報(bào)記者梳理綠城中國歷年年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2017年其營收呈現(xiàn)跳躍式增長，近三年?duì)I收分別為260.47億元、289.76億元、419.53億元；凈利潤分別為12.59億元、22.23億元、26.71億元。

    與此同時(shí)，近三年負(fù)債率不斷上升，負(fù)債一直處于高水平2015年資產(chǎn)負(fù)債率為74.63%，2016年資產(chǎn)負(fù)債率為76.84%，2017年資產(chǎn)負(fù)債率為80.16%，2018年一季度的負(fù)債率為84.91%，負(fù)債總額高達(dá)1933.66億元。

    綠城中國負(fù)債的節(jié)節(jié)攀升源于公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。2015年，中交集團(tuán)以28.9%的持股比例成為綠城第一大股東后，公司開始重點(diǎn)布局一二線城市，為此，綠城在一二線城市不惜高價(jià)拿地，土地儲(chǔ)備隨之增加。

    土地儲(chǔ)備的增加還帶來公司現(xiàn)金流量下降。數(shù)據(jù)顯示，近三年末和2018年一季度，其經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為7.26億元、34.50億元、－150.83億元和－68.90億元。據(jù)綠城中國提交的債券募集說明書得知，2017年及2018年一季度，綠城中國現(xiàn)金流量凈額下降至負(fù)數(shù)，主要系公司2017 年度新增購買北京、廣州、杭州等一、二線城市土地支付的土地款較多所致。

    關(guān)于公司經(jīng)營及相關(guān)財(cái)務(wù)問題，長江商報(bào)記者致電致函至綠城中國，綠城中國方面表示領(lǐng)導(dǎo)們最近就類似的問題已經(jīng)做了幾輪回復(fù)了，近期不再單獨(dú)回復(fù)。最新的數(shù)據(jù)將于半年報(bào)發(fā)布期間公布，請到時(shí)候關(guān)注公告。

    針對外界最關(guān)注的負(fù)債問題，綠城中國方面回復(fù)長江商報(bào)稱，關(guān)于負(fù)債率、融資這塊其實(shí)外界都有誤讀，房企的負(fù)債都比較高是因?yàn)槲唇桓稑潜P銷售所產(chǎn)生的預(yù)售款都計(jì)入負(fù)債項(xiàng)的，把這項(xiàng)去掉，其實(shí)我們的凈資產(chǎn)負(fù)債率很低的，2016年為54.2%，2017年為52.2%。另外，2017年綠城中國凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到46.4%，同比下降11.7%，處于行業(yè)較好水平，甚至低于行業(yè)平均水平。此外，目前公司日均賬面資金不低于500億元，現(xiàn)金充裕、安全，遠(yuǎn)超公司未來一年內(nèi)到期有息負(fù)債。公司各方面資信狀況持續(xù)向好，近半年來的各類融資成本均處于行業(yè)較好水平，不但完全滿足公司正常經(jīng)營需要，而且能夠有力保障公司的發(fā)展需求。

    一周內(nèi)獲14億美金低息無抵押貸款

    面對負(fù)債率過高和現(xiàn)金流收緊，綠城中國一方面加速回款；另一方面，加大融資。長江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，7月一個(gè)月內(nèi)綠城中國獲得兩筆共14億美金低息無抵押貸款，用于公司現(xiàn)有境外債務(wù)再融資：7月3日，公司與若干香港主要銀行訂立貸款協(xié)議，獲予一筆8億美元銀團(tuán)貸款；7月9日，綠城中國及其若干附屬公司與中國銀行（香港）有限公司訂立貸款協(xié)議，獲6億美金雙邊貸款。

    在國內(nèi)頻頻收緊融資渠道，發(fā)債難度增加，房企市場化融資成本還在走高的情況下綠城中國如何應(yīng)對融資難，成本高問題？綠城中國方面回復(fù)長江商報(bào)稱其融資成本也很低，不存在融資難的情況。

    克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年中期綠城的平均融資成本已由2016年末的5.9%進(jìn)一步壓縮至5.6%。嚴(yán)躍進(jìn)指出，今年應(yīng)該界定為資金小年，所以資金面收緊顯然也要求此類地產(chǎn)企業(yè)積極做好創(chuàng)新，包括依托中交等平臺(tái)積極尋找融資機(jī)會(huì)等。部分項(xiàng)目也可以采取聯(lián)合開發(fā)等模式。

    對于如何平衡融資及追求規(guī)模之間的關(guān)系，綠城中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁李青岸曾公開表示：對于房企而言，追求經(jīng)營性現(xiàn)金流流入是企業(yè)根本的要求，在堅(jiān)守品質(zhì)的情況下，盡可能快銷、多銷，確保現(xiàn)金流暢通，是綠城堅(jiān)持的方向。

    2017年拿地面積為前三年總和

    綠城近年開始積極拿地布局。2017拿地總面積幾乎相當(dāng)于2014—2016年之和。克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年綠城總共新增了37個(gè)項(xiàng)目，其中有7個(gè)是收并購所得。

    截至2017年，綠城土地儲(chǔ)備總建面為3032萬平方米，較2016年有所增加，結(jié)束了2013年以來的總土儲(chǔ)逐年減少的趨勢。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，綠城中國新增土地貨值603.7億元，是其去年1147.8億元貨值近一半。

    根據(jù)綠城的發(fā)展戰(zhàn)略，綠城要重點(diǎn)布局北上廣三大一線城市，深耕長三角地區(qū)，戰(zhàn)略性進(jìn)入中西部，同時(shí)也要布局一些位于核心城市輻射區(qū)域內(nèi)并極具發(fā)展?jié)摿Φ娜�四線城市。

    值得一提的是，今年僅4月份，綠城中國便在德清、舟山、常熟這些三四線城市拿下多宗地塊。是否與公司之前逐步去化三四線城市的項(xiàng)目的戰(zhàn)略計(jì)劃相悖，與此同時(shí)，綠城的存貨和存貨資產(chǎn)比一直在攀升， 2015年—2017年末，綠城存貨余額分別為526億元、716億元和1191億元，占總資產(chǎn)的比例分別為45.61%、50.36%和56.78%，三四線城市的存貨是否會(huì)影響到公司的盈利？

    綠城方面稱，如果公司未來不能持續(xù)保持三四線城市去化力度，將對公司經(jīng)營業(yè)績和持續(xù)發(fā)展造成不利影響。

    嚴(yán)躍進(jìn)指出，類似拿地說明其對于核心三四線城市拿地機(jī)會(huì)的看好。當(dāng)然三四線城市也面臨一些政策調(diào)整，這都需要此類地產(chǎn)企業(yè)積極研究新的市場機(jī)會(huì)，防范高位進(jìn)入三四線城市，導(dǎo)致部分項(xiàng)目去庫存反而困難的現(xiàn)象出現(xiàn)。

    代建項(xiàng)目占8550億可售儲(chǔ)備一半

    在傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提速緩慢進(jìn)程中，綠城代建業(yè)務(wù)產(chǎn)生的高額凈利潤成為促其銷售增長的重要一環(huán)。

    年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年綠城中國實(shí)現(xiàn)合約銷售額約1463億元，同比增長了28.45%；合約銷售面積約827萬平方米，同比增長了32.11%。其中，代建項(xiàng)目帶來的合約銷售額約為430億元，同比增長了138%，對綠城合約銷售額的貢獻(xiàn)度由2016年的16%增長到了2017年的29%。綠城中國在2017年業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，目前可售儲(chǔ)備約8550億元，其中代建項(xiàng)目幾乎占一半，達(dá)到了4200億元，未來代建項(xiàng)目的貢獻(xiàn)可能還會(huì)提高。

    公告顯示，今年1—5月，包括代建業(yè)務(wù)在內(nèi)，綠城前5月累計(jì)取得合同銷售金額約587億元，代建項(xiàng)目所取得的銷售金額為236億元，占總銷售金額的40.2%。其代建業(yè)務(wù)的價(jià)值由此可見一斑。

    由于合作、代建項(xiàng)目較多，綠城權(quán)益銷售占比較低，利潤總額跟同等規(guī)模企業(yè)相比也較低。2017年綠城總的權(quán)益銷售額占比約為37%，其中非代建項(xiàng)目的權(quán)益銷售額占比約為53%。

    然而，代建業(yè)務(wù)提速讓綠城曾經(jīng)堅(jiān)守的“精雕細(xì)刻慢工出好活”的品質(zhì)理念遭到考問。近一年內(nèi)，山東濟(jì)南章丘中康綠城百合花園小區(qū)、山東青島李滄綠城郁金香岸、杭州綠城富春玫瑰園等均發(fā)生過業(yè)主維權(quán)。涉及問題包括外立面開裂、房屋滲水、墻體空鼓等房屋質(zhì)量問題。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，代建業(yè)務(wù)中間的協(xié)調(diào)工作很關(guān)鍵，如果沒有此類協(xié)調(diào)，那么會(huì)面臨一個(gè)很尷尬的問題，即代建業(yè)務(wù)背后的質(zhì)量問題和品牌管理問題，所以從這個(gè)角度看，需要積極研究代建所帶來的部分負(fù)面問題的解決。

責(zé)編：ZB