房企期中考：7家房企超千億 高周轉加速規模化

長江商報訊（記者 江楚雅）六月已過，房企紛紛發布中期業績成績單。
克而瑞《2018年上半年中國房地產企業銷售TOP200》榜單顯示，上半年，TOP100房企整體銷售規模近4.6萬億元，同比增長36.5%。多數房企上半年業績目標完成率超40%。
值得注意的是，截止2018年上半年500億以上房企數量已達25家，400億以上房企數量也有33家，預計全年千億房企數量將在30家以上。
長江商報記者梳理多家研究機構發布的數據發現，2018年上半年，37家房企單月超百億，7家超千億。行業集中度進一步提升，房地產行業市場集中度將跳躍式提高，去年千億房企今年業績或突破萬億，中間陣營200-500億企業增長迅猛，尾部中小房企進一步洗牌。
中國指數研究院認為，2018年上半年，中國房地產市場調控繼續細化與擴大，在市場剛性需求及三四線熱度釋放因素下，房企搶收城市群二線及基本面良好的三四線城市的銷售業績，銷售規模繼續快速提升。
隨著調控趨嚴，預計2018年下半年，房地產市場熱度將進一步降溫，其中部分三四線城市的市場風險或將顯現，房企在拿地、融資等方面更加謹慎，以充裕的現金流保障企業穩健發展。
37家房企單月超百億 7家超千億
中國指數研究院數據顯示，2018年上半年，共有138家房地產企業銷售額超過50億元，較去年增加12家；合計實現銷售額49743億元，平均銷售額361億元，同比增長25.6%；市場份額提升15.2個百分點，達到76.4%。
強者愈強態勢明顯，行業集中度進一步提升。1000億以上超級陣營共7家，銷售額增速為32.5%，規模化優勢持續凸顯，龍頭房企中，碧桂園截止6月末業績規模已達4124.8億元，5、6兩月的業績都在770億元以上。恒大、萬科也相繼突破3000億元，較去年同期分別增長24.5%和9.3%。逐步拉大與其他企業的差距，行業寡頭初現。
克而瑞數據也顯示，從上半年的業績情況來看，二季度TOP100房企實現銷售業績規模2.6萬億元，較一季度增長35%，迎來銷售高峰。其中，6月單月百強房企業績規模就達到了1.11萬億元，為今年上半年最高的月份。較5月環比增長34.7%，增速提升近17個百分點。
同時，6月單月業績超百億房企的數量較多達到了37家。克而瑞認為，這主要是由于多地政府對預售許可證管控有所松動，房企在嚴苛調控和巨大資金壓力下，高周轉和降價加速推案意愿明顯增強，以價換量實現業績規模的增長。
值得注意的是，截止2018年上半年500億以上房企數量已達25家，400億以上房企數量也有33家，預計全年千億房企數量將在30家以上。
品牌房企銷售目標平均已完成40%以上
2018年，“規模戰”已成共識，重點品牌房企目標積極，增速平均達到41.9%。除萬科、碧桂園明確表示不設定目標外，恒大目標定在5500億，融創、保利、綠地劍指4000億，龍湖、泰禾期待突破2000億，其中泰禾預期增長率高達98%；陽光城、正榮等誓破千億，目標增長超過40%；華潤、中海、龍湖等目標相對穩健的企業也預期20%以上增速。
從企業目標完成率來看，大部分房企上半年完成40%以上。中梁、正榮等7家企業上半年把握合理的銷售節奏，完成50%以上，全年目標達成得以保障；另有13家企業完成40%以上，目標鎖定性較強。
不過，從房企的目標完成度來看，上半年多數房企的銷售目標完成度低于50%。一方面，今年上半年房企的業績延續了一季度的情況，雖然整體規模增長近36%，但較2017年同期及2017年全年有所放緩。值得注意的是，32家房企中有15家房企的業績目標完成率在40%和50%之間。
克而瑞認為，年初部分房企設立目標時目標增長率較高超50%，實際達成難度較大。而即使對于上半年業績完成較好的房企而言，日子也并不好過，更多的是以犧牲利潤來換取業績，很難兼顧利潤和規模。
房企上半年表現雖不及預期，但也處于合理范圍之類。畢竟一般房企上下半年的業績比例是四六開，大部分房企的供貨集中在下半年，只要供貨符合市場需求、價格合理的話，這些企業完成全年目標應該不成問題。
面臨融資困境加速高周轉
2018年以來，高周轉成為行業熱詞。依據權威機構統計數據，長江商報記者梳理發現，2018一季度136家房地產開發企業中，有近40家公司資產負債率超過80%，占比接近26%，26家超85%，近一半的企業資產負債率超過70%。
重壓之下，房企紛紛拋出加碼高周轉的“解題思路”。一家知名房企為提高周轉速度連發多份加急文件，要求設計當天內出圖；南國置業目前的周轉周期約為12個月左右；泰禾集團華東公司為沖刺上半年指標，要求總監及以上級別管理人員從5月4日到6月30日取消所有休假…
同時，房企通過實施合伙人項目跟投制度以及加大獎勵機制，調動員工積極性，把企業與員工的利益捆綁在一起，全流程拉動銷售，如榮盛、藍光、保利等企業在2017年底先后出臺項目跟投制度，2018年泰禾員工持股計劃籌資上限上調至5億元，融創從公開市場回購不超過5%的股票進行股權激勵等。
事實上，不管是加速開工還是獎勵機制，其實都繞不開房企目前面臨的融資困境。在資金鏈承壓的現實下，房企去化意愿強烈，加速銷貨，實現現金回流。
統計數據顯示，2018年1-5月，房企到位資金再次回升，達到62003億元，同比增長5.1%，創下今年以來的新高，單月增速則達到17.4%。需要關注的是，所有到位資金中定金及預收款超越國內貸款的比重，在占比最大，達到32.45%。同時，增長速度亦是最快的，達到12.7%。

責編：ZB