合景泰富359億拿地35宗主攻豪宅 低周轉現狀或致千億銷售目標落空

   長江商報記者 江楚雅 實習生 陳康

    近日，合景泰富（01813.HK）擬將“合景泰富地產”更改為“合景泰富集團”。一改昔日的低調與保守，合景泰富近來大舉激進拿地。

    據長江商報記者不完全統計，合景泰富拿地數量從2015年的3宗到2017年的35宗，翻了十余倍，其中近一半為高價地以及地王項目。

    合景泰富稱，更名是為了提供全新企業標識，也將更好反映集團的業務擴張策略。近年來，合景泰富想要快速發展的決心迫切十足，圍繞城鎮化、教育、旅游和長租公寓等業務進行多元化布局。

    不過，據億翰智庫數據顯示，2017年，合景泰富總資產周轉率為0.094，排名97位。存貨周轉水平處于排名百名房企隊尾，遠低于行業平均水平。長江商報記者在查閱資料中也發現，合景泰富拿下不少高價地開發速度緩慢，有地塊從拿地到報建長達3年之久。

    對此，合景泰富方面向長江商報記者表示，公司各項業績指標均處于穩健發展態勢，特別是在近年土地及建安成本上升, 預售價格受限的大背景下，公司在行業內維持著極高的毛利率及核心凈利潤率。未來將加快周速度，保持原有核心地產業務持續增長，同時做好多元化布局。

    房地產專家謝逸楓在接受長江商報記者采訪時表示，合景泰富地產更名并不是為了去房地產化，恰恰是為了房地產業更加的穩健發展。通過多元化布局，分拆上市以此獲得更多的融資渠道與資金，多元化布局有助于回避拿地的風險。

    同時，他指出，在樓市調控將繼續維持高壓態勢和房地產行業加速高周轉的當下，合景泰富較為緩慢的周轉模式也會阻礙其業績增長，或使高價項目面臨虧損風險。

    業績增速放緩

    合景泰富原為1995年起步于廣州的房企，2007年成功登陸港股后，便火速開啟了全國化布局。截至去年10月，合景泰富地產已輻射華南、華東、西南、華北、華中五大區域，落子25城，開發項目90余個，土地儲備權益建筑總面積達1640萬平方米。

    全球化戰略化布局加速合景泰富業績大增。合景泰富地產披露的數據顯示，公司總資產從2007年上市時的189.75億元增至2017年上半年的1150.55億元；現金余額也從2007年的34.36億元增至2017年的306.09億元。

    年報顯示，2018年，合景泰富預期可售貨值增長至人民幣1100億元。一線城市可售貨值占27% ，二線城市可售貨值占65%。2018年，合景泰富將推出超過20個全新項目。

    然而，近年業績增長并不樂觀，其權益銷售額持續徘徊在200億左右，行業排名也遲遲未突破5年前的40名。2014年、2015年合景泰富均未完成預定銷售目標。2016年，其將銷售目標下調至220億元后才完成了101%，2017年也是達成銷售目標280億元的103%。

    此外，合景泰富圍繞城鎮化、教育、旅游和長租公寓等業務的多元化布局收效甚微，特別是重點打造長租公寓板塊也面臨前期投入大，開發周期長、盈利難等難題。

    同策資管研究報告表示，在資本追逐下的長租公寓行業，短期靠拼規模，長期還是拼盈利，能否在預期時間內扭虧為盈最為關鍵。未來拿房成本越來越高將進一步壓縮盈利空間，企業的運營能力也將面臨更大的考驗。

    兩年拿地數量翻十余倍

    布局多元化業務的合景泰富并沒有“冷落”核心房地產板塊。反而一改往日保守策略，在土地市場上的高歌猛進，拿下不少高價地和地王。

    長江商報記者梳理公開資料發現，2015年僅新增3宗地塊的合景泰富，2016年在廣州、佛山、上海、杭州、成都、武漢、合肥、南寧等城市斬獲12宗土地，權益總建筑面積約237萬平方米；2017年，合景泰富購入土地數量遠超2016年的12宗，一年所拿地塊達到了35宗，拿地金額粗略估計約359億元，接近當年預售金額；2018年以收并購為主，已簽下廣州8個城中村舊改，未來可提供700-800萬平方米的土地儲備。

    據長江商報不完全統計，合景泰富近兩年拿地數量翻十余倍，因其所拿下的近一半高價地和地王備受關注。

    2016年6月，合景泰富在廣州增城朱村拿下兩宗宅地，總價達到31億元，溢價率分別為181%和177%。隨后，其又以總價34億元奪得佛山順德北滘地塊，樓面價11259元/平方米，溢價率194%，成為區域單價地王。

    此外，合景泰富在天津以58億元摘得響螺灣地塊，樓面價為22014元/平方米，溢價率高達312%。在上海合景泰富所摘得的松江宅地可售部分實際樓板價達到41490元/平方米，刷新區域單價地王紀錄。值得一提的是，合景泰富首次進入合肥便連奪兩地，溢價率均突破了230%。

    2017年4月在合肥以7.56億元新拿的地塊，雖然不及此前布局合肥的兩宗地塊高達230%的溢價率，但仍然高達118%。而后在鄂州獲取的兩宗地塊，溢價率則在249%-279%之間。

    不僅是在內地，2017年2月24日，合景泰富首次進入香港市場，攜手龍光地產以168.55億港元的“天價”創下香港總價“地王”。

    對于土地市場的激進表現，合景泰富方面表示是基于對未來規模的擴張和后續發展的考量。不過，在樓市調控全面加碼的嚴峻形勢下，高價地承受著較大壓力和風險。目前不少地區的高價地項目入市積極性并不高，地王項目整體開發速度較為緩慢，還有一些項目選擇延遲入市，有地塊甚至閑置將滿一年時間才宣告正式動工。

    長江商報記者梳理發現，合景泰富在2011年6月拿下轟動一時的北京崇文門菜市場單價地王地塊，拿地9個月無動工跡象；2014年2月下旬、4月初連續取得了通州運河核心區IX-05、IX-04地塊，但直到2017年上半年，合景泰富才向北京市規劃部門申請地塊項目地上部分建設工程規劃許可，而此時，距離拿地時間已經間隔了3年之久。

    在地產行業紛紛加大快周轉之余，合景泰富的周轉速度顯得有些緩慢。謝逸楓指出，在樓市調控將繼續維持高壓態勢和房地產行業加速高周轉的當下，合景泰富較為緩慢的周轉模式也會阻礙其業績增長，或使高價項目面臨虧損風險，地王項目也會被拖累。

    遭評級機構置于負面監察名單

    由于過去兩年合景泰富大舉購地，財務狀況被削弱，公司的評級也因此受到限制。評級機構標準普爾發表研究報告表示，將合景泰富置于“負面監察”名單，長期企業債信貸評級為“BB-”，同時將未償還高級無抵押票據的長期企業發行評級“B+”。

    大舉拿地除了使得項目前景暗藏隱憂之外，也給公司財務帶來一定壓力。招銀國際近期發布的相關研報亦指出，合景泰富負債比率處于上升態勢。招銀國際稱，至今，合景泰富在2017年共斥資284億元購地，財政狀況將受到影響。招銀國際分析，2017年上半年底，合景泰富凈負債比率為64.1%，預計2017-2019年的凈負債比率將逐步上升至75.1%、77.0%及81.4%。

    對此，合景泰富方面對表示，自上市以來，公司一直保持穩健的發展態勢，負債情況也是處于良好的狀態。克爾瑞數據顯示，2017年，合景泰富凈負債率為67.9%，幾乎與2016年持平，已經連續6年凈負債率低于70%，公司財務狀況長期處于健康狀態。截至2017年12月31日，合景泰富持有現金及銀行結余約404.67億元，較上年同期增加50%。在大幅增加投資的前提下，仍有充足的貨幣資金，體現了公司較強的風險控制能力。

    據悉，前五個月，合景泰富完成預售金額約256.09億元，相當于全年銷售目標650億元的39.40%。基于此，合景泰富今年首次提出千億業績目標。

    謝逸楓認為，合景泰富的項目主要以豪宅為主，高地價高房價的開發周期較為漫長，銷售回款會也相對緩慢。此外主要布局一二線城市，目前的政策調控，銀行房貸不斷收緊會影響到銷售業績的增長，因此今年千億銷售目標難度很大。

責編：ZB