魯商置業負債率連續9年超90% 主攻三四線城市部分毛利率僅5.6%

    長江商報記者 江楚雅

    上市10年的魯商置業(600223.SH)，并未跟上國內地產行業規模大增的步伐，正步入發展進程的艱難期。

    長江商報記者梳理魯商置業上市以來的財報發現，自2008年上市以來，其營收在上升，凈利潤卻在逐年下滑，偶有增幅也很緩慢。數據顯示，魯商置業2009年為4.39億元，而2017年則是1.05億，下降了近八成，而其負債率也連續9年超90%。

    此外，魯商置業2017年年度報告顯示，其營業成本為64.7億元，房地產業務毛利率為14.03%，處于同行業較低水平。

    長江商報記者就公司相關財務狀況發送采訪提綱至魯商置業，其回應稱，魯商置業所開發項目主要集中于三四線城市，產品也以剛需住宅為主，所以造成毛利率偏低。此外，該公司從控股股東及其關聯方借款較多，主要基于融資成本的考慮，并不構成對關聯方借款的依賴性，正在逐年減少關聯方借款金額。

    易居研究院研究員詹逸凡在接受長江商報記者采訪時表示，房企的資金吃緊在未來一段時間內將會成為常態，在同時面臨大型房企的“圍追堵截”下，魯商置業需要明確自己的發展戰略，發展自己的特色，在各方面全面提升。

    凈利潤9年下降近八成

    2006年，主營業務為零售業的山東省魯商集團，為使得旗下零售業態銀座股份建造或提供經營場所，整合旗下房地產業務成立魯商置業。2008年12月，魯商置業借殼上市。

    長江商報記者梳理魯商置業自上市以來的財報發現，自2008年上市以來，其營收在上升，凈利潤卻在逐年下滑，偶有增幅也很緩慢。2009—2017的凈利潤分別為：4.39億元、4.41億元、2.35億元、2.47億元、2.63億元、2.06億元、1.12億元、0.92億元、1.05億。這也就意味著，魯商置業上市后，凈利潤反降近八成。

    此外，魯商置業2017年報顯示，2017年營業成本為64.7億元，房地產業務毛利率為14.03%，其中山東省外毛利率僅5.6%，處于同行業較低水平。

    中信建投數據顯示，魯商置業可售貨值中，哈爾濱占比最大，達27%。此外，山東省外僅重慶還有小部分貨值。按上述省外毛利率，公司在未來可售貨值中，省外項目毛利率還將拉低公司整體毛利率。

    對此魯商置業回復長江商報記者稱，其所開發項目主要集中于三、四線城市，產品也以剛需住宅為主，所以造成毛利率偏低。項目毛利率低于行業水平，主要包括以下所列舉的部分原因：市場不景氣導致售價偏低、去化不理想、開發周期長和成本的提升；是一次性支付土地款而分期開發，資金占用大，利息費用高；舊城改造項目涉及拆遷，造成開發周期延長；售價優惠活動和由于市場供應量大導致的售價較低等。

    詹逸凡則認為，與其他房企相比，魯商置業的周轉率較低，開發周期長，導致了成本的上升；布局的城市及產品類型以三四線剛需產品為主；多個項目一次性支付土地款，造成資金占用大，利息費用高。總的來說，魯商置業項目的周期相對較長，以及各類其他原因造成成本的上升，使得其毛利率較低。

    負債率居房企首位，幾近資不抵債

    依托背靠的“大樹”，魯商置業獲得了行業內較低的融資成本。但即使大股東持續輸血，該公司的負債率仍然持續攀高。

    近期，相關權威機構發布2018一季度136家房地產開發企業負債數據，其中魯商置業資產負債率高達94.06%居首位，幾近資不抵債。

    長江商報記者查閱其歷年財報發現，其負債率長期占據上市房企負債率排行前列。從2009年至2017年，總資產負債率一直達到90%（2010年為89.66%，接近90%）。

    魯商置業負債率為何一直居高不下？詹逸凡認為，魯商置業自2008年底上市以來，負債率一直較高，主要是由兩個原因造成的。一個是歷史遺留問題，在當初上市之時，重組中資產負債較高，導致了魯商置業先天負債率較高。另外一個是上市之后，關聯交易過多，會對財報中的營業收入和凈利潤產生影響，使得企業債臺高筑。

    一邊是居高不下的負債，一邊是不斷地降成本控負債。根據魯商置業2017年1月21日發布的公告，公司向長城財富資產管理股份有限公司申請商業不動產債權投資計劃7億元，利率5.4%，用于魯商國奧城項目的原有債務替換。魯商置業董秘李璐稱用低息債務替換出高息債務，有助于減低公司的財務成本。

    去年8月，魯商置業發布定增方案，擬以不低于4.77元／股的價格非公開發行不超過4.19億股，募集資金總額不超過20億元，用于投資青島市兩個房地產項目。董秘李璐稱希望此舉能讓資產負債率下降。

    然而，根據證監會今年2月17日出臺的再融資新規，規定上市企業再融資募集股本不能超過原股本的20%。而根據公開信息，魯商置業當前股本為10.01億股，擬增發4.19億股，預增發股本占比41.89%，超過20%的規定。據此，魯商置業的定增預案或終止，或作出調整，而該公司希望借此使資產負債率下降的愿望或將不如預期。

    此外，從2017年魯商置業披露的財報來看，魯商置業期末有息負債約為101億元，關聯方單位提供的有息負債余額為84.02億元。對于關聯方借款產生的原因，魯商置業解釋稱，公司在土地獲取、項目開發等方面均需要投入大量的資金，通過關聯方借款能有效降低了公司的整體融資成本。關聯方提供的成本低于公司整體平均融資成本5.25%。

    魯商置業表示，公司從控股股東及其關聯方借款較多主要基于融資成本的考慮，并不構成對關聯方借款的依賴性，正在逐年減少關聯方借款金額。魯商置業稱近兩年主要通過三方面的渠道來降低關聯方借款，包括提高項目運作和加速資金周轉；同時開展創新融資業務的洽談，開展了公司債、險資債權計劃等業務，積極推動中長期債務工具的使用；此外還對自身融資能力進行提高，加強關聯方借款的清償工作。

    發展戰略被指保守，上市10年發展“原地踏步”

    2006年，主營業務為零售業的山東省魯商集團，為使得旗下零售業態銀座股份建造或提供經營場所，整合旗下房地產業務成立魯商置業。2008年12月，魯商置業借殼上市。

    上市之后，魯商置業以山東本土為主戰場，適當在外部發展。按最初戰略，該公司將以“商業＋酒店＋寫字樓＋公寓”的綜合體模式不斷復制，并曾經定下要做山東本地“萬達”的宏偉目標。

    作為山東商業集團總公司旗下的地產平臺，魯商置業獲得了行業內較低的融資成本，但并未跟上國內地產行業規模大增的步伐，致力深耕山東省內濟南、青島以及省內其他三、四線城市。

    不過根據全國房地產市場發展趨勢看，未來三、四線城市去庫存壓力仍然巨大，魯商置業未來如何加速在三、四線城市項目的周轉速度？戰略布局是否出現了失誤？

    “自2008年上市后，魯商置業開展的全國化布局除了哈爾濱、重慶等其他外省城市，中心基本放在山東本省。根據克爾瑞數據，截至2018年5月份，魯商置業的城市布局依舊是山東本省、哈爾濱、重慶及北京。近10年間幾乎沒有布局擴張。從布局的城市來看，哈爾濱及重慶都是相對來說房地產發展較為緩慢的城市。”

    詹逸凡指出，戰略的保守及失誤使得魯商置業沒能跟上時代的發展，與其他房企的差距越拉越大。目前而言，各大房企都在追求“高周轉”，從戰略上看，需要較好的城市布局，目前三四線城市之間的差異也較大，需要精挑細選布局城市。從執行力來看，需要提升拿地、工程建設的效率，目前魯商置業在各方面都需加強。

    有聲音認為，魯商置業負債率長期占據上市房企負債率排行前列，凈利潤也持續降低，正步入發展進程的艱難期。

    詹逸凡認為，目前魯商置業確實陷入了一個比較困難的局面。隨著國內金融政策的收緊，銷售的下行，房企面臨的資金壓力越來越巨大，目前房企的到位資金已出現了同比下行趨勢。同時大規模房企的擴張使得同行業之間的競爭也越來越激烈。 房企的資金吃緊在未來一段時間內將會成為新常態，在同時面臨大型房企的“圍追堵截”下，魯商置業需要明確自己的發展戰略，發展自己的特色，在各方面全面提升。

責編：ZB