樓市“五限齊下” “租賃”成新主題

長江商報消息 金九銀十多地樓市掀起調控風暴

□本報記者 江楚雅

國慶節前夕，新一輪樓市調控政策措施正在多地漸次鋪開。

自9月22日起，西安、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢等多個省會城市和重慶市在兩天時間里密集出臺樓市調控新政，從“五限令”到“購租并舉”“租售同權”,已有超百城發布150余次樓市調控政策。

業內人士認為，從長期來看，樓市最終將通過提供租賃住房完成房地產供應結構優化，引導自住和投資需求各歸各位，促使房地產市場向更加理性的方向發展。

全款才能買到房？

“全款的往里走，貸款的靠邊走，公積金的把門口的共享單車騎走。”已經看遍各大樓盤的金先生道出了武漢購房者的無奈困境，這句看似戲謔的話是現今買房的真實寫照。

金先生還清晰地記得7月中旬一樓盤入市的場景：“本以為遠城區的房子會好搶一點，可誰知開盤當天開發商要求購房者認籌金交50萬，并且需要全款付才能有購房資格。算了一筆賬后，手上得要有100萬現金，才能有機會買得到一套房。”對于普通工薪階級和剛需者來說，100萬無疑是一筆巨款，將他們拒之門外。

開發商要求購房者全款買房的要求是否合理？該樓盤的置業顧問不以為然：“炒房者以這個價格即使全款買下，也挺劃算的，因為按照價格差，好像沒有比這更好的投資品了，但真正需要房子住的普通人，可就遭殃了，因為價格便宜的時候，被有實力的購房者搶走了房源，價格高的時候更沒機會買到房。”

不管是主城區樓盤還是遠城區的熱門樓盤，開發商面對龐大的購房人群，甚至一度開始用首付款比例來“篩選”客戶，類似要求購房者認籌金不低于五成，甚至不接受按揭貸款。

一長期觀察武漢地產的業內人士認為，一方面是火爆的樓市下開發商不缺客戶，付全款有利于資金回轉。二是規定禁止收取茶水費，加上銀行貸款業務收緊，開發商玩起了各種各樣篩選客戶的方法。

在開發商的各種“套路”下，“一房難求”幾乎是部分城市新推項目的標配姿態。在廣州，普通的三成首付比例幾乎絕跡，而高首付比例或全款買房的客戶則成為了樓盤的首選群體，在買房上可享受多重“優待”。

多地升級限購限售

全款買房讓購房者特別是剛需怨聲載道，9月23日，武漢市房管局下發通知，進一步規范全市商品房預售管理，設置選房購房限制條件等5類行為將被認定為違規，相應開發商會面臨暫停項目網簽等嚴厲處罰。

文件中明確指出，在銷售商品房時，開發商不得以要求購房人一次性付款，或采取一次性付款優先選房等方式，拒絕購房人正常使用住房公積金個人貸款購房。

事實上，全款付款優先買房的潛規則已經是見怪不怪的現象了，這次叫停全款買房對于剛需者來說是個天大的好消息。此外，變相收取購房費用、變相囤積房源、以購房人自行提供房產信息作為購房前置條件等也都被叫停。

據了解，目前，武漢是第一個對“全款購房”下手的城市，禁止開發商要求購房人一次性付款或采取全款優先的銷售方式，這樣就意味著，不論你再有錢，該排隊還得排隊。繼武漢之后，未來可能有更多城市出臺措施打擊“全款買房”的行為。

易居研究院研究總監嚴躍進對長江商報記者表示，對于武漢的全款買房的管制，也說明當前房源不足或信貸流動性不足的情況下，開發商出現了一些違規的做法。所以網絡上的調侃內容是值得政策管理部門和房企重視的，即購房中的資格認定是住房部門決定的，而不是房企決定的。房企自己決定是否有資格購房，這一點既違背了政策的導向，也會使得當前樓市面臨較大的壓力。

與此同時，今年自9月22日起，西安、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢等多個省會城市和重慶市在兩天時間里密集出臺樓市調控新政，其中6個城市實施了限售。限售也成為本輪調控有別于以往調控周期的最大特征。

重慶和南昌規定，在限售區購買的新建商品房，取得不動產權證兩年后方可轉讓；貴陽的限售期為簽購房合同之后三年；南寧則是限售升級：法人單位購買二套及以上住房限售兩年；長沙新購住房滿三年后才可轉讓，首套住房購買滿三年之后，才能購買二套房。

嚴躍進認為，此次各城市限售政策體現了三個特點。一是出臺的密集性，包括重慶南寧等城市紛紛加入到限售政策出臺或升級的行列，充分體現了當前對于限售政策落實的肯定，所以各地會逐漸推廣。二是模仿限購的策略：逐漸收緊。從部分城市的限售周期來看，從過去的兩年升級為三年，充分體現了當前較好的管控思路，即逐漸根據樓市狀況來進行升級。

調控效果顯著

在多項政策疊加下，各線城市房價呈現不同走勢。

熱點一二線城市房地產市場出現不同程度降溫，房價過快上漲勢頭得以遏制。國家統計局數據顯示，截至今年8月份，熱點一二線房價穩中有降，環比下降、同比漲幅全線收窄。

在一二線城市因調控樓市遇冷之時，大多數三四線城市的樓市可以用火爆來形容。8月份，三四線城市房價同比近乎全線上漲，鹽城、泰州、徐州、鎮江、九江、石嘴山等城市房價較6月房價漲幅皆超20%。

不過，對于一些熱點的三四線城市，樓市庫存消化得差不多了，進而有轉向調控從緊的趨勢。無錫、中山、惠州等熱點三四線城市房價漲幅逐級回落，佛山、東莞更是步入下行通道。

可以看到，經過嚴格的調控，一方面，熱點一二線城市預售證審批趨嚴，預售價格管控更是愈加嚴苛，房價漲幅趨于平緩。另一方面，更多三四線城市投資、投機性需求大量進場，房價隨之出現一波快速上漲行情。

業內預測，一年來，一二線重點城市的需求在向一二線非重點城市及三四線城市轉移，進而帶去了房價上漲壓力，而一二線重點城市樓市潛在需求旺盛，存在隨時反彈壓力。所以，雖然目前全國樓市正在降溫，但政策調控的弦還會緊繃。加上政策調控還有儲備，財稅政策等還捏在政府手中，只要一二線重點城市出現反彈苗頭，其它城市出現市場過熱，調控就會加碼。

租賃市場進入視野

去年十一至今，一年時間里全國已有近60個城市被納入調控范圍，出臺126條限購政策、166條限貸政策，累計推出各類調控政策超過200次，15個城市對于二套房實行“認房又認貸”政策。

與以前相比，這一年來的房地產調控不是簡單地控制房價，而是在精準調控的前提下，通過租售并舉、租售同權、增加保障性住房等調整供應結構，較好地引導了社會預期，樓市不同群體的心態正在悄然變化。

國慶期間，記者探訪多個中介門店發現，前來咨詢看房的人依舊很多，許多中介在節假日仍然是加班加點，不少中介向記者表示，今年國慶期間到店看房的客戶數量和去年并沒有特別明顯的下滑，但購房意愿更加謹慎。

投資客也越加謹慎，在他們看來，在現行的調控政策下，如果買新房，從簽訂合同到拿房產證大概需要兩年，如果從拿證開始限售3年，意味著一棟房子持有5年才能賣。一筆資金每年不漲10%，投資就失敗了。

此外，隨著租賃市場的不斷放寬與優化，促使年輕一族特別是90后更傾向于租房，“如果有房子讓我穩定租一輩子，何必買房？”租賃客群“90后化”是目前住房租賃市場上發生的最大變化，他們對租賃產品的要求也更加個性化、時尚化。在住房租賃新政策影響下，不少90后表示，即使家長有足夠經濟實力購房，但出于資產靈活或居住地靈活的考慮，依然會選擇租房。

有統計顯示，未來5年，僅僅北上廣深4個一線城市就將提供超過250萬套租賃住房。從長期來看，最終通過提供租賃住房完成房地產供應結構優化，引導自住和投資需求各歸各位，促使房地產市場向更加理性的方向發展。

嚴躍進向記者預測，隨著調控深入，樓市全面進入“五限時代”（限購、限貸、限價、限售、限商），市場逐漸回歸理性，去年“十一”國慶長假前后全國掀起調控大潮以來，政府已經顯現出強大的調控決心，所以這一年來的樓市政策與過往完全不同，不僅力度更大，而且持續時間長久。

責編：ZB