樓市調控“補漏” 金九銀十成色難料

長江商報消息 為非熱點城市房價降溫，進一步抑制市場炒作氛圍

□本報記者 江楚雅

新一輪樓市調控突然來襲，一夜之間多城限購限售。

9月22日晚間至23日凌晨，南昌、西安、重慶、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢等城市密集發布限售、限購和限價等政策，讓沉靜一時的樓市，再次成為市場的焦點。

此次這些城市再次啟動調控，無疑是對此前調控“打補丁”“補漏洞”。易居研究院研究總監嚴躍進表示，“從后續市場和政策走勢來看，實際上類似的限售政策更多體現了當前房地產市場的管控新思路，即后續房地產交易中對于房屋流動性會進行管制，從而讓‘房住不炒’的導向真正落實。”

此輪樓市調控政策劍指銷售

記者注意到，此輪城市調控政策劍指銷售。從限售城市的特點來看，很多屬于當前省會城市中的二類城市，即非一類城市。此類城市的特點在于，限購政策推行的時間較晚，部分甚至沒有限購政策。所以在當前各類外溢效應比較明顯的情況下，類似的城市需要對持續上漲的房價進行管控，這樣就會形成較為明顯的管控導向。

嚴躍進在接受記者采訪時表示，從此次此類城市的限售政策來看，體現了兩個特點。第一是出臺的密集性，包括重慶、南寧等城市紛紛加入到限售政策出臺或升級的行列，充分體現了當前對于限售政策落實的肯定，所以各地會逐漸推廣此類模式。第二是模仿限購的版本，逐漸收緊。從部分城市的限售周期來看，從過去的兩年升級為三年，充分體現了當前類似限售較好的管控思路，即逐漸地根據樓市狀況來進行升級。

本輪調控還有一個特征，即除武漢以外，其他7個城市都在“15個一線城市和熱點二線城市”的范圍之外。房地產業內人士指出，從國家統計局上周發布的8月份全國70個大中城市房價指數看，一二線熱點城市房價指數都在趨穩，且所有一線城市環比都已停止上漲。但同時，部分城市仍有環比上漲，且同比漲幅明顯。從因城施策來看，這些城市的過熱風險不得不防，需要在政策上進一步為樓市降溫。從舉措看，效果最快的還是限購、限貸以及加碼限售。

此外，上述城市的庫存正在持續減少，一定程度上強化了房價上漲預期。同策咨詢研究部數據顯示，8月份，南昌、南寧、貴陽等城市存銷比在10個月以下，重慶、西安等城市的存銷比在6個月以下。一般認為，當存銷比小于8個月時，房價存在上漲壓力。

炒房客漸退，剛需開始享受樓市紅利

近一年來，在經歷了重啟限購、推動購租并舉、上浮房貸利率等政策后，重慶、南昌、南寧、西安、長沙、貴陽、石家莊等城市近日又相繼出臺限售政策，進一步抑制市場的炒作氛圍。

雖然樓市正在逐漸回歸居住屬性，但在一些城市，特別是熱點二線城市仍然存在一房難求的狀態，不少購房者特別是剛需購房者對記者表示，雖然房價沒有大幅上升，樓盤也在不斷開盤，但現在開發商都是冷眼對待貸款和公積金，一次性全款付清才能買上房。

為此，9月23日，武漢市房管局通知全市范圍內開發企業，5類行為將被認定為違規銷售行為。其中，在銷售商品房時，開發商不得以要求購房人一次性付款，或采取一次性付款優先選房等方式，拒絕購房人正常使用住房公積金個人貸款購房。

嚴躍進認為，對于武漢的全款買房的管制，也說明在當前房源不足或信貸流動性不足的情況下，武漢出現了一些違規的做法。所以網絡上的調侃內容是值得政策管理部門和房企重視的，即購房中的資格認定是住房部門決定的，而不是房企決定的。房企自己決定是否有資格購房，這一點既違背了政策的導向，也會使得當前樓市面臨較大的壓力，甚至給了房企可趁之機。從這個角度看，后續需要積極進行關注，也應該對各類違規做法進行查處。

他提出，近期全國各地政策收緊，對于武漢本地的購房者來說，關鍵就是要把握好幾點。第一，要對市場管控有足夠的重視，無論是否出臺政策，在各類簽約和買賣中都要注意政策出臺的可能，這樣也會防范合同糾紛等內容。第二，要重點關注武漢后續舊城改造和基礎設施重點改造的區域，類似區域受政策調控可能會有波動，但長線投資更應該看好。第三，不要過于相信部分中介和房企的營銷內容，往往這個時候要有獨立的判斷。

影響

受調控再升級利空打擊，昨日地產股暴跌近4%，分析稱--

未來房產龍頭上市公司優勢將更加凸顯

□本報記者 鄒平

受多地樓市調控政策再升級利空打擊，昨日地產股暴跌近4%。其中，京能置業、藍光發展跌停，中房地產、陽光城盤中瞬間跌停后打開跌停，西藏城投、泰禾集團、華遠地產、信達地產、華聯控股等跌幅超過7%。跌幅超過5%的更是一大片，龍頭股萬科跌幅超6%。

“今年的‘金九銀十’可能會成色不足。”東北證券分析師高建表示，各地房地產市場的首要任務還是“穩”字當先，銷售或會不及預期。

短期會對市場形成一定沖擊

招商證券分析師趙可分析，對于政策調控可能造成的結果，一方面政府的目的是抑制投資性需求，初衷是降低“資產”流動性以穩定市場，短期來看，會對市場形成一定沖擊，但當投資性需求短期影響被消化后，市場價格仍由交易的邊際決定，如果市場流動性下降，勢必也會加大波動性。在中周期復蘇背景下，短期而言，加速調整，中期銷量見底（明年二季度左右）后也會加大價格向上彈性。此外，除抑制短期投資性需求，或許會加大居民購房一步到位的選擇，對于改善型剛需和偏大的戶型或是利好。

投資關注兩類公司

影響方面，趙可認為未來房地產龍頭公司相對優勢將更加凸顯。特別是高折價資源型（仍有修復空間）、中等市值規模成長型以及周轉型全國龍頭。

標的層面，趙可建議關注資源價值、業績提速、估值重構的華僑城。此外，萬科估值提高利好其他更具性價比優勢的全國性周轉龍頭，如保利、金地等；關注規模增長潛力顯著的中等市值公司，如新城、陽光城。

板塊投資方面，有分析師建議關注兩類：一是低估值受益集中度提升的龍頭房企，如萬科、金地、保利、招商等；二是二線成長，如陽光城、新城、藍光、天健、華夏、濱江等。

責編：ZB