千億級龍頭房企“增收不增利” 規模化擴容隱現金融調控壓力

長江商報消息 □本報記者 江楚雅

“實現利潤最大化是企業的最終目標”——這是一個人人熟知的經濟學概念。但從房企的發展路徑來看，相比利潤，房企更熱衷于追求銷售規模。

據統計，今年1-7月，中國房地產行業出現7家1000億元銷售規模的房企，其中，3家房企銷售規模突破2000億元。同時，500億元以上銷售規模的房企達15家，100億元以上銷售規模的房企達75家。

由此，百強房企從百億元規模邁入千億元規模，又從千億元規模躍向3000億元規模，更有望在2017年誕生5000億元規模的“宇宙級”房企。

為什么內地房企一度熱衷于追求規模？規模化對于房企意味著什么？

 “千億軍團”擴容加速

據克而瑞發布的最新數據顯示，1-7月房企加快推貨節奏，規模房企整體銷售業績較去年同期增幅較大。

從企業排名來看，碧桂園以3339.1億元流量金額（某個房企參與的開發建設項目的總銷售額）領跑行業，同比增長123.5%；萬科實現流量金額3128.8億元，同比增長43.8%；恒大則以2871.6億元流量金額居第三名，逼近3000億元，實現規模和利潤雙增長。

與去年相比，2017年房企規模集中度不斷提升。克而瑞發布的2016年前7月數據顯示，僅有萬科一家房企規模突破3000億元。2016年，碧桂園花費12個月實現3000億元規模，如今僅花費7個月，業績就已超去年全年業績。

此外，前10強中，融創以黑馬之勢居銷售榜單第6名，較年初的11名上升5名。數據顯示，前7月融創實現流量銷售金額1308.1億元，同比增長93.5%。按照融創的規劃，2017年將沖擊3000億元銷售目標，如果融創目標達成，2017年3000億元陣營房企或將達4家。

銷售規模擴張，已經成為房企習慣性追逐的業績指標。簡言之，部分銷售額達3000億元以上的房企規劃萬億元目標，1000億元以上的企業規劃2000億-3000億元的目標，500億元企業規劃1000億元指標，剛剛百億元的企業甚至就規劃幾百億元或1000億元的銷售額。

8月8日，保利地產集團副總經理余英在2017年博鰲房地產大講堂上指出，未來房企占的份額會越來越大，集中度會越來越高。未來可能萬億元才是真正的高度，如果沒有300億元，在中國房地產行業可能就要消失了。

規模爭霸時代，房企規模的天花板在哪里？易居研究院研究總監嚴躍進在接受記者采訪時表示，從天花板來看，主要是住房持有的人開始增多，自有率開始增多，這都會限制后續的住房交易，當然預計最近五年類似天花板的現象是不會出現的。

 規模效應有益于房企獲取資源

對房企來說，最重要的資源無非是資金、土地、人才，其中資金居首位。國企、央企有先天的融資優勢，民企則不然，同樣資產體量的國企和民企，其杠桿能力和融資成本甚至可以相差一倍多。

但縱向對比民企，規模化也直接決定其融資能力及成本。不管是銀行、信托亦或是基金，對房企的授信政策和融資偏好，授信準入門檻無一不是按照銷售規模或區域位置來劃線。謹慎一點的，要求TOP30或國企背景；寬松一點的，要求百強房企或一二線城市。

而所謂的TOP30或百強房企，都是依據年度銷售規模作為排序標準。換句話說，按照現行金融體系的游戲規則，規模意味著在金融市場上有更多的話語權，有更高的加杠桿能力和更低的融資成本。而杠桿和資金成本的高低，也決定未來規模的大小和利潤的多少。

規模效應的優勢在哪兒？余英表示，可以使得成本端上下游擁有很強的溢價能力，同時通過標準化降低成本，也可以較低成本獲得較大資金。做大規模對人才吸引、融資和拿地能力等方面都有優勢。

余英認為，規模的提升不僅能夠使大房企跑得更快，而且能夠跑得更穩。同時，目前市場處于存量高位、增量崛起的時代，通過對比15個大中城市歷年來一二手房成交數據可以發現，當前二手房成交與一手房成交差距已在逐漸變小。

具體而言，2016年一手房成交144萬套，二手房是158萬套，比例已經小于1。與此同時，住宅資產經營管理的規模也達到了200萬億元級別。多地推行了只租不售的租賃用地，租購同權的政策落地后，房地產住宅資產管理未來前景可能會超出想象。

嚴躍進對記者表示，對于規模化來說，實際上是一個高周轉的模式，類似的模式是有積極作用的。通過高周轉可以快速獲取土地，這樣是一個良性循環，即能夠達到規模化的效應。對于類似地產企業項目來說，如果規模做大，那么議價空間就會增加，類似供應鏈的成本是可以壓縮的，這樣就可以達到利潤的平衡，而質量則和企業的資源把控能力有關。但是若盲目追求規模，往往也是會犧牲這些。

房企“增收不增利”

在采訪與數據的分析對比中，長江商報記者發現，龍頭房企銷售業績光鮮亮麗只是表象，房企不斷規模化背后仍然面臨較大的業績下滑壓力。銷售額巨量增長的背后，是房企“增收不增利”的現實。

嚴躍進向長江商報記者指出，對于規模化的運作來說，總體上體現了當前房企希望借規模來獲取資源的導向。而且很實際的一點是，類似規模化其實也是因為繼續看好地產業務。不過從危機方面看，盈利空間收窄是一個較大的問題。

據同策咨詢研究部數據顯示，2016年房地產行業平均凈利率為10.43%，雖然較2015年的10.04%略有回升，但是，凈利率并沒有因為行業處于上行期而大幅上漲。從趨勢來看，房地產行業的凈利率已經由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%。

同時，從市場預期來看，今年下半年和明年上半年，核心一、二線城市樓市即將進入調整周期，屆時，降價促銷措施將會不斷增加，這將導致房企獲利能力繼續下降，利潤率再度走低。

嚴躍進向記者預計，下半年利潤指標會有所惡化，負債規模會有所上升，這和企業面臨的壓力有關系。

這與今年博鰲房地產論壇上的專家學者觀點如出一轍，國泰君安首席經濟學家林采宜認為，房企在規模上迅速擴張，達到千億規模的房企越來越多，而新一輪規模競賽還在愈演愈烈。“對于房企來講，最安全的狀態可能會是大到不能倒，這是（房企追求規模擴張）很重要的因素。”林采宜在2017博鰲直播間現場指出，“上市房企的平均負債目前已經達到78%，實際負債可能超過80%。”

今年以來，房地產行業調控趨緊和金融去杠桿加強，房地產企業的融資環境已經發生了明顯的變化，林采宜認為，“金融去桿杠是必然，資金成本上行，信貸規模收緊，房地產的苦日子要來了。”

房企轉“重”為“輕”

今年以來，先是SOHO中國的潘石屹高調宣布啟動光華路SOHO2、凌空SOHO兩個項目的整售，后是萬達商業和融創中國牽手打造中國地產史上規模最大的一筆并購交易。市場人士把這些典型案例看為是樓市下半場房企由重資產轉向輕資產的標志性事件。

當然規模化依然重要，但相比一味的追求規模，業內認為，如何占據現金的制高點更為重要。樓市已經轉入一個新的發展軌道，有的抱國央企“大腿”，借助其先天的融資優勢；有的轉型為金融地產集團，建立集團附屬的銀行、證券、信托等子公司，從而拓展自身的融資渠道，穩定開發資金來源，尋求規模化優勢；而沒有抱到央國企“大腿”，借助金融牌照穩定資金來源的規模化房企，或是精耕細作，或是學習萬達，在資產仍具高點時轉“重”為“輕”。

住房和城鄉建設部原辦公廳主任、中國房地產業協會原副會長朱中一就提醒房企，要夯實自己的發展基礎，處理好規模擴張、提高效益和防控風險的關系。

朱中一認為，未來房企將要面對四個方面的挑戰，其中之一就是在行業集中度提高背景下，房企如何面對優勝劣汰的問題。

業內人士認為，順勢而為是最關鍵的，即市場降溫是趨勢，當然企業要做大市場，關鍵就是要不斷壓縮各類繁冗成本，同時積極關注其他領域的內容，比如說加快項目積極銷售，同時營銷中做出差異化的特點。如果沒有及時調整布局策略，沒有利用好多元化融資渠道支持公司轉型，部分房企極有可能在轉型道路上面臨“生死劫”。

除了規模競爭，未來房企還有哪些出路，未來房企的生存法則是什么？嚴躍進指出，未來，品牌和盈利是兩個點，品牌是可以導出輕資產的業務，盈利方面則可以做出更好的現金流，有助于對沖市場風險。

責編：ZB