武漢二手房?jī)r(jià)格倒掛偏遇新房加推

長(zhǎng)江商報(bào)消息 樓市進(jìn)入“四限時(shí)代”，國(guó)內(nèi)一二線城市二手房降溫

□本報(bào)記者 江楚雅 見(jiàn)習(xí)記者 柳鶯

今年房地產(chǎn)進(jìn)入“四限時(shí)代”，即限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售。頻繁多樣的調(diào)控政策對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了直接影響。4月，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫，北京、上海、杭州等地掛牌量?jī)r(jià)都出現(xiàn)不同程度的調(diào)整。上海4月二手房均價(jià)較2月下滑了約1500元/平方米。那么武漢二手房市場(chǎng)又有怎樣的變化？

長(zhǎng)江商報(bào)記者連日走訪發(fā)現(xiàn)，武漢二手房掛牌價(jià)一季度比新房?jī)r(jià)格更高，全面進(jìn)入倒掛區(qū)間。而進(jìn)入5月份，預(yù)計(jì)有超過(guò)50個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)加推。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者分析稱，近期武漢新房市場(chǎng)得到把控，二手房市場(chǎng)價(jià)格也難以反彈。

案例

賣方不急于出售，買(mǎi)方一籌莫展

家住武昌徐家棚的徐先生最近為自家待售的房子頗為著急。4月30日他將原總價(jià)200萬(wàn)的房子一路升到225萬(wàn)，可近一周過(guò)去了，沒(méi)有一人前來(lái)看房。“你是不知道，五一前幾乎天天接待看房的，有好幾個(gè)都談妥了，可我沒(méi)撒手，想再等一等，畢竟最近形勢(shì)好。”

徐先生在徐家棚地區(qū)有一套2014年交房的二手房在售。面積107平方米，臨街，臨近徐東商圈，2019年地鐵七號(hào)線和五號(hào)線將通車。

面對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者的提問(wèn)，他坦言，房子是買(mǎi)來(lái)投資的，自己原來(lái)就住徐家棚，拆遷后用補(bǔ)償款買(mǎi)了兩套房，一套自住，一套出租。2015年末開(kāi)始，他發(fā)現(xiàn)武漢樓市火爆，量?jī)r(jià)齊漲，尤其自己的房源所在地，五號(hào)線即將開(kāi)工，附近鄰居出售了不少二手房，狠賺了一筆。

于是他也開(kāi)始打起了自家二套房的主意，掛牌出售，一年多時(shí)間單價(jià)從1.5萬(wàn)漲到如今的2.1萬(wàn)，可他始終沒(méi)撒手。“不舍得！這地段還得漲。”他興奮地對(duì)記者說(shuō)。

記者梳理徐先生的售房邏輯發(fā)現(xiàn)，他認(rèn)為自己“捂房惜售”的原因很明顯，首先武漢樓市將持續(xù)供銷兩旺，即便出臺(tái)了強(qiáng)力調(diào)控政策，限貸、限購(gòu)等等，但對(duì)二手房影響不大；“我的房子有地理優(yōu)勢(shì)，臨近火爆升級(jí)中的新徐東商圈，兩條地鐵開(kāi)通交通便利。”他對(duì)記者說(shuō)。

據(jù)了解，多數(shù)買(mǎi)主購(gòu)買(mǎi)二手房是為了投資，二手房買(mǎi)來(lái)了不用裝修，或者改裝一下租出去，對(duì)于投資者們來(lái)說(shuō)也是不錯(cuò)的選擇。

某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，武漢在發(fā)展，很多湖北省內(nèi)的人都在往武漢市靠攏，在武漢市發(fā)展就要安家這是剛需。而二環(huán)以內(nèi)的新房?jī)r(jià)格又太貴，遠(yuǎn)城區(qū)的新房商圈并沒(méi)有形成，距離市中心和上班的地方較遠(yuǎn)。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好一點(diǎn)的都覺(jué)得投資房子比放銀行要更劃算。

二手房賣方不著急出售，坐等漲價(jià)，買(mǎi)方卻是一籌莫展。李強(qiáng)夫婦最近也急壞了，為的是買(mǎi)房。“愁死，今年幾乎天天看房，可昨天剛談好的價(jià)格，明天房主就說(shuō)不賣了。”據(jù)小李講，有時(shí)房主一天內(nèi)將總價(jià)上調(diào)15萬(wàn)來(lái)逼他們，讓他們無(wú)可奈何。

小李夫婦帶著四歲的兒子剛從孝感來(lái)到武漢，急于在東西湖買(mǎi)一套二手房居住，同時(shí)孩子要上幼兒園了，想買(mǎi)個(gè)好學(xué)區(qū)房。“二手房畢竟比新房便宜，而且現(xiàn)房看著心里踏實(shí)，位置也比同價(jià)位的期房好。可我這腦子就是想不通，（價(jià)格）咋就這么折磨人。”小李的話可能道出了很多二手房買(mǎi)主們的共識(shí)。

問(wèn)起始終沒(méi)成交的原因，除了總價(jià)超出自己的支付能力以外，小李也說(shuō)出了內(nèi)心更多的考量。“房主和中介一個(gè)大嘴巴，一個(gè)大舌頭，都是吹牛皮，我們哪里懂？但有一點(diǎn)我信，看不到、摸不著的我不要。說(shuō)通地鐵，哪里呢？說(shuō)建重點(diǎn)分校，哪年建好？”

數(shù)據(jù)

二手房房?jī)r(jià)倒掛 成交量銳減

記者在億房網(wǎng)查詢武漢二手房相關(guān)數(shù)據(jù)，該平臺(tái)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)為3月第四周。

數(shù)據(jù)顯示，2017年3月第四周，武漢市二手住宅掛牌價(jià)為13072.43/平方米，環(huán)比跌幅為0.71%。從各區(qū)域掛牌價(jià)來(lái)看，本周10個(gè)重點(diǎn)區(qū)域1漲9跌，除江岸區(qū)掛牌均價(jià)有所上漲之外，其它區(qū)域均呈現(xiàn)不同程度地下跌，其中跌幅最大的為青山區(qū)，環(huán)比跌幅為5.80%，其次是東湖高新區(qū)和漢陽(yáng)區(qū)，環(huán)比跌幅分別為3.27%和2.54%。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，各區(qū)域跌幅擴(kuò)大，當(dāng)前二手房市場(chǎng)房東并未產(chǎn)生大幅調(diào)價(jià)的動(dòng)機(jī)。相較于新房市場(chǎng)金三末尾的供應(yīng)集中爆發(fā)，武漢市二手住宅掛牌量依然沒(méi)有大幅度上漲。

從成交量來(lái)看，3月第四周武漢市二手住宅共成交了555套，環(huán)比3月第三周跌幅為6.25%。

此外，記者調(diào)查了解到，今年第一季度，武漢二手房交易整體進(jìn)入全面倒掛區(qū)間，賣房者的出讓意愿持續(xù)走低，買(mǎi)房者的看房周期逐日拉長(zhǎng)，成交量銳減。

據(jù)光谷某中介門(mén)店反映，今年二手房門(mén)店成交量與去年相比下滑近7成，且優(yōu)質(zhì)房源量較少，而客戶群體多以拆遷戶以及改善型需求為主。其次本周新房供應(yīng)量爆發(fā)，導(dǎo)致二手房客戶被新房分流，整體成交下滑。

記者稍加梳理，深層次原因盡顯。武漢二手房房源集中區(qū)域是七大主城區(qū)的房改前舊房和房改后次新房，遠(yuǎn)郊區(qū)房源較少；買(mǎi)房者主要是外來(lái)人口和舊城改造的動(dòng)遷戶，意向房源主要是主城區(qū)的舊房和遠(yuǎn)郊區(qū)次新房。受去年底系列調(diào)控政策影響，武漢二手房近期備受青睞，但成交量并不大。

記者近期上網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，武漢市在五一前后集中發(fā)放了一大批新盤(pán)預(yù)售許可證，而房源多集中在三環(huán)附近遠(yuǎn)郊區(qū)。徐家棚片區(qū)預(yù)售房源均價(jià)多在19000元左右，東西湖是重點(diǎn)投放區(qū)域，大多房源均價(jià)不超過(guò)14000元。相比于那些現(xiàn)實(shí)不可感未來(lái)不可知的宣傳預(yù)期，這則消息或許會(huì)給徐先生和小李夫婦一點(diǎn)提示。

市場(chǎng)

5月新房扎堆入市進(jìn)一步?jīng)_擊二手房市場(chǎng)

除了成交量銳減，大量新房入市進(jìn)一步?jīng)_擊二手房市場(chǎng)。據(jù)武漢房管局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月26日-5月2日武漢市共有22個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售證，截止到5月2日，已有9個(gè)項(xiàng)開(kāi)盤(pán)，

不完全統(tǒng)計(jì)表明，4月武漢共40個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)加推，整體去化良好，近半數(shù)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即賣完。在此種成交熱度之下，樓市的庫(kù)存量不斷下降。

據(jù)業(yè)內(nèi)分析，進(jìn)入5月份，政策導(dǎo)向明顯的武漢樓市預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步加大市場(chǎng)供應(yīng)，初步統(tǒng)計(jì)預(yù)計(jì)有超過(guò)50個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)加推，且有多個(gè)純新盤(pán)項(xiàng)目，新入市房源仍將以毛坯房為主。

更多的新盤(pán)加推，更加趨于理性的購(gòu)房選擇，讓一部分購(gòu)房者在新房和二手房之間傾向了新房。

為了進(jìn)一步了解情況，記者聯(lián)系到一家武漢的中介公司，該公司二手房的負(fù)責(zé)人向記者透露，新房的大量入市對(duì)二手房市場(chǎng)還是有沖擊的，比如4月份新房出售的比較多，二手房的客戶就少了很多，都會(huì)去買(mǎi)新房。

關(guān)于二手房?jī)r(jià)漲跌情況該經(jīng)紀(jì)人告訴記者，武漢這邊的價(jià)格，我所在的區(qū)域，剛需小戶型的價(jià)格沒(méi)有跌，較為平穩(wěn)，但大戶型的價(jià)格，房東這邊沒(méi)有咬得那么死，有讓步的空間，同一個(gè)小區(qū)的大戶型的單價(jià)比小戶型的單價(jià)稍微低一點(diǎn)。

除此之外，該經(jīng)紀(jì)人還向記者透露，二手房不好做，壓力大。首先二手房要自己出去找房源和客戶,不僅要帶客戶看房，還要協(xié)調(diào)雙方價(jià)格，防止客戶被同行挖走。此外除了相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)外，還要知道房產(chǎn)過(guò)戶的一些流程等。

中國(guó)指數(shù)研究院武漢分院研究總監(jiān)李國(guó)政則提醒，二手房市場(chǎng)最應(yīng)該規(guī)范中介經(jīng)紀(jì)行為。從北京等城市來(lái)看，一二手市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度高，要想規(guī)范秩序穩(wěn)定市場(chǎng)，經(jīng)紀(jì)行為必須得管起來(lái)。

專家

觀點(diǎn)

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：

武漢新房市場(chǎng)得到把控，二手房?jī)r(jià)格難以反彈

長(zhǎng)江商報(bào)：進(jìn)入5月份，武漢有50余新盤(pán)入市，隨著新房大量入市，對(duì)二手房市場(chǎng)有何影響？

嚴(yán)躍進(jìn)：新房大量入市，那么購(gòu)房者可認(rèn)購(gòu)的房源就會(huì)增加，對(duì)于二手房的依賴程度會(huì)降低。當(dāng)然從實(shí)際情況看，不同的二手房受到的影響會(huì)不同。比如對(duì)于市區(qū)的二手房來(lái)說(shuō)，若房齡在10年之內(nèi)的，那么實(shí)際上問(wèn)題并不會(huì)太大，依然會(huì)被認(rèn)可。對(duì)于郊區(qū)的二手房來(lái)說(shuō)，性價(jià)比則不高，認(rèn)購(gòu)方面的意向不會(huì)太大。

長(zhǎng)江商報(bào)：二手房跟新房相比有哪些優(yōu)劣勢(shì)，更契合那類人群的需求？

嚴(yán)躍進(jìn)：二手房的裝修成本和交付等待成本等比較少，這都是購(gòu)房者比較認(rèn)可的。另外市區(qū)的二手房因?yàn)閼{借較好的學(xué)區(qū)資源等，投資性價(jià)比也是比較高的。

長(zhǎng)江商報(bào)：武漢二手房市場(chǎng)的特點(diǎn)是怎樣的？

嚴(yán)躍進(jìn)：對(duì)于武漢二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，很多房齡比較長(zhǎng)，所以當(dāng)新房推出后，此類二手房的投資性價(jià)比會(huì)比較低。從趨勢(shì)來(lái)看，對(duì)于此類二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，若新房?jī)r(jià)格過(guò)高，二手房會(huì)相對(duì)交易活躍。但近期武漢新房市場(chǎng)得到把控，所以二手房市場(chǎng)方面相對(duì)價(jià)格也難以反彈。

長(zhǎng)江商報(bào)：全國(guó)二手房市場(chǎng)的行情及趨勢(shì)怎么看？

嚴(yán)躍進(jìn)：全國(guó)市場(chǎng)方面，二手房近期確實(shí)降溫了，無(wú)論是買(mǎi)賣還是租賃。尤其是一些二手房為平臺(tái)的長(zhǎng)租公寓等沒(méi)有如2015年-2016年大規(guī)模收購(gòu)二手房項(xiàng)目，所以房源還是比較充足的。

5月12日，位于武昌司門(mén)口糧道街的中介門(mén)店不時(shí)有市民駐足看二手房信息。本報(bào)在記者 江楚雅 攝

責(zé)編：ZB