高價(jià)認(rèn)籌已成地產(chǎn)商“蓄客調(diào)價(jià)”手段

長江商報(bào)消息 購房認(rèn)籌金從2萬漲至10萬，退籌期長達(dá)一個(gè)月

□本報(bào)記者 江楚雅

“購房認(rèn)籌去年都是兩三萬，高也不過5萬，今年一下就變到10萬了。”近日，家住武漢市新洲區(qū)的許先生在看過幾個(gè)樓盤后，向長江商報(bào)記者無奈地?fù)u頭。

隨著新房供應(yīng)速度的放緩，“買新房靠搶，拿著錢也買不到房”成為一些購房者的心病。“天價(jià)認(rèn)籌金”似乎成了開發(fā)商表現(xiàn)自家房源緊俏的營銷手段。在連日調(diào)查中，長江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)許先生所說的高價(jià)認(rèn)籌金確實(shí)存在，令購房者叫苦不迭又無可奈何。

購房認(rèn)籌金飆漲

上個(gè)月，正處于適婚年齡的許先生，經(jīng)朋友介紹，看中了位于硚口古田二路的華潤·翡翠城一期的一套兩居室，一平方米的價(jià)格已接近一萬三。

“現(xiàn)在周圍的樓盤都這個(gè)價(jià)，但當(dāng)置業(yè)顧問說認(rèn)籌金要交十萬，我心里有些打退堂鼓，后來接連看了幾處樓盤，才知道現(xiàn)在的認(rèn)籌金都高得嚇人，最少都是數(shù)十萬。”許先生說當(dāng)時(shí)買房心切，加上自己的幾個(gè)朋友也買了，于是狠下心當(dāng)就天一次性付清了10萬元的認(rèn)籌金。

在房地產(chǎn)市場，認(rèn)籌金只是購房資格的憑證，交了認(rèn)籌金才有機(jī)會參與搖號選房，但能不能搖上卻要看“運(yùn)氣”。

許先生的運(yùn)氣并不好，在開盤當(dāng)天的網(wǎng)上的搖號中沒有中標(biāo)，無奈之下只能要求退還認(rèn)籌金。許先生拿著當(dāng)時(shí)簽訂的認(rèn)籌書和收據(jù)對記者介紹道，當(dāng)初承諾30個(gè)工作日退還，現(xiàn)在一個(gè)月快到了還沒什么消息。

記者仔細(xì)閱讀其認(rèn)籌書發(fā)現(xiàn)，第十條協(xié)議表明：開盤之日起7個(gè)工作日內(nèi)，出賣人方可辦理認(rèn)籌金退款申請手續(xù)。出賣人同意在登記人遞交書面的退款申請之日起30個(gè)工作日內(nèi)，無息將認(rèn)籌轉(zhuǎn)入登記人的銀聯(lián)卡。

據(jù)了解，華潤翡翠城的開盤時(shí)間為3月16日，許先生遞交退籌申請時(shí)間也為3月16日，截至目前，還未超過開發(fā)商承諾的期限。

“說是一個(gè)月退，也有兩到三個(gè)月退的，時(shí)間是開發(fā)商自己定的，為什么要30個(gè)工作日這么長時(shí)間，并且沒有任何補(bǔ)償，這合理嗎？”

面對許先生的質(zhì)疑，記者聯(lián)系到華潤的一位置業(yè)顧問，他表示：“一切按合同協(xié)議上的來，不存在任何問題。”

根據(jù)購房者對高價(jià)認(rèn)籌金的反映，記者隨機(jī)走訪了多個(gè)樓盤，置業(yè)顧問均表示，目前認(rèn)籌金在十萬左右，退還日期在20到30個(gè)工作日內(nèi)。

據(jù)記者了解，目前武漢樓市中，并沒有關(guān)于預(yù)售認(rèn)籌金數(shù)額和退還認(rèn)籌金期限方面的明文規(guī)定。從大多數(shù)情況看，退還認(rèn)籌金的時(shí)間至少是30個(gè)工作日，有的甚至長達(dá)40-60天，而這期間，等待退籌的客戶沒有任何利息或者補(bǔ)償。

認(rèn)籌優(yōu)惠藏貓膩

除了日益見漲的認(rèn)籌金，認(rèn)籌交五千抵兩萬、認(rèn)籌兩萬可享開盤9折優(yōu)惠、認(rèn)籌5萬享82折優(yōu)惠……買房先認(rèn)籌，開盤享優(yōu)惠，這樣的營銷方式在樓市都已成“潛規(guī)則”。

據(jù)了解，開發(fā)商和代理商往往在沒拿到《商品房銷售（預(yù)售）許可證》和資金不足的情況下打出認(rèn)籌讓利、VIP認(rèn)籌“幾千抵幾萬”之類的所謂“最大讓利優(yōu)惠”活動。

但買房者參與認(rèn)籌時(shí)代理商往往會以還未開盤為由，拒絕告知買房者認(rèn)籌時(shí)具體房價(jià)是多少錢一平方米。

此外，在“認(rèn)籌”階段，開發(fā)商一般不會公布銷售價(jià)格，如果“認(rèn)籌”的人數(shù)超過預(yù)期，開發(fā)商也就可以提價(jià)。有知情人士透露說，某樓盤開發(fā)商的領(lǐng)導(dǎo)層關(guān)于定價(jià)的決策就隨著“認(rèn)籌”人數(shù)的不斷增加調(diào)整了數(shù)次。結(jié)果，最后的定價(jià)比最初的預(yù)期高出不少。

記者在走訪樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，不少樓盤還在建設(shè)中，就在外立面上已打出“五千抵兩萬”“認(rèn)籌兩萬可享開盤9折優(yōu)惠”等優(yōu)惠信息，確實(shí)會引得不少購買者心動。但仔細(xì)算賬才會發(fā)現(xiàn)其中的“貓膩”。

假設(shè)房子面積100平米，均價(jià)本來是5000元/平米，總價(jià)本應(yīng)該是50萬；開發(fā)商推出認(rèn)籌五千抵二萬的活動，參與人數(shù)超出預(yù)期，開發(fā)商就能判定他的房子很受歡迎，原計(jì)劃定價(jià)5000元/平米太低，調(diào)整到5500元/平米，總價(jià)就變成了55萬，然后抵消認(rèn)籌優(yōu)惠的1.5萬元，比原本的房價(jià)還是貴了3.5萬元。

此外，一旦認(rèn)籌后抽簽未中，或是由于其他原因消費(fèi)者購房不成，這認(rèn)籌金能不能按時(shí)退還卻打上了問號。不少購房者交了購房認(rèn)籌金后因故要求退還時(shí)，卻遭到開發(fā)商搪塞，不肯退全款的糾紛屢見報(bào)端。

據(jù)相關(guān)報(bào)道，上個(gè)月位于光谷的一樓盤就因退籌事件鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。據(jù)悉，該樓盤認(rèn)籌金高達(dá)10萬元，開盤后卻有65%的認(rèn)籌者面臨退籌，而他們得到的答復(fù)卻是至少一個(gè)半月以后才能將認(rèn)籌金退給購房者。

對此，記者聯(lián)系到該樓盤的一位劉姓客戶經(jīng)理，他表示，樓盤是3月11日開的盤。提交了資料的客戶，30天內(nèi)（20個(gè)工作日）內(nèi)都退款到賬了。

“我自己的客戶都在規(guī)定時(shí)間內(nèi)退還到位，可能有個(gè)別情況因?yàn)橘Y料不全導(dǎo)致拖延。”他補(bǔ)充。

百套房源千人認(rèn)籌

據(jù)了解，“認(rèn)籌”就是購房者表現(xiàn)出買房的誠意，這個(gè)誠意需要通過繳納認(rèn)籌金來體現(xiàn)。在繳納認(rèn)籌金后，購房者可以獲得房屋的優(yōu)先購買權(quán)，并在房價(jià)上享受一定程度的優(yōu)惠。等到樓盤正式開盤銷售時(shí)，“認(rèn)籌”的購房者再以“優(yōu)先選擇”的順序選房，選中房屋后與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同。如果購房者沒有選中理想的房屋，開發(fā)商將把認(rèn)籌金如數(shù)退還給購房者。

除了高價(jià)的認(rèn)籌金，現(xiàn)如今開盤的項(xiàng)目，有的雖然只有數(shù)百套房源，但認(rèn)籌的人數(shù)常常是數(shù)以千計(jì)。

如光谷一樓盤開盤前一共有1800名購房者參與認(rèn)籌，但實(shí)際買到房子的只有627人。該樓盤的認(rèn)籌金為10萬。那么有1173人未買到房子，按每個(gè)人10萬來算，開發(fā)商方面收取的認(rèn)籌金就高達(dá)1.173億元。

“這些錢拿到銀行吃利息，都能賺不少。”一位購房者憤憤不平地表示。

記者粗略計(jì)算了一下，1億多元若簡單購買活期理財(cái)產(chǎn)品，按4%的7日年化收益率計(jì)算，一周的收益就有9萬多。

不過，一位銀行人士向記者表示，開發(fā)商將認(rèn)籌金用來購買理財(cái)?shù)目赡苄圆淮螅�因�(yàn)殚_發(fā)商承諾的退款期是在20到30個(gè)工作日之內(nèi)，只能選擇流動性較好但收益較低的理財(cái)方式，不如用于資金周轉(zhuǎn)。

房子好賣，認(rèn)籌金會不會越漲越高？“近期市場管控比較嚴(yán)，房企蓄客壓力大，所以開發(fā)商提高認(rèn)籌金的意義不大。當(dāng)然后續(xù)若政策放寬，購房者積極入市，那么還是有可能出現(xiàn)認(rèn)籌金提高的現(xiàn)象。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。

一籌難求制造饑餓營銷

“認(rèn)籌出現(xiàn)，最早是很多開發(fā)商未取得預(yù)售許可證的情況下，為了鎖定客戶，提高客戶的粘性而采取的一種方式。同時(shí)用這種方式來看自己產(chǎn)品的受歡迎程度，便于后期在價(jià)格調(diào)整上更主動。”某房地產(chǎn)營銷策劃公司副總經(jīng)理宋女士向記者介紹道。

宋女士認(rèn)為，如果認(rèn)籌金僅僅作為前期購房資格認(rèn)定，并計(jì)入房款的，風(fēng)險(xiǎn)并不大，但是如果是作為電商服務(wù)費(fèi)性質(zhì)的認(rèn)籌金風(fēng)險(xiǎn)相對較大。

她介紹，最早一般開發(fā)商會在項(xiàng)目正式銷售前，通過售樓處對來訪客戶進(jìn)行認(rèn)籌金的收取，該認(rèn)籌金是在開盤后作為定金，將來可以轉(zhuǎn)入房款；后來為了規(guī)避政策，開發(fā)商會通過第三方也就是電商公司進(jìn)行認(rèn)籌金收取，這部分的認(rèn)籌金作為團(tuán)購優(yōu)惠費(fèi)用，是不計(jì)入房款，一般電商公司會作為服務(wù)費(fèi)給客戶開具發(fā)票；現(xiàn)在因?yàn)橛幸?guī)定，除了房款外，任何人不得收取任何費(fèi)用。

“所以，作為可以計(jì)入房款的認(rèn)籌金來說，我個(gè)人覺得沒有什么特別的風(fēng)險(xiǎn)存在，而不計(jì)入房款的認(rèn)籌金或者叫電商費(fèi)，則會使后期客戶在出售房屋出售時(shí)產(chǎn)生較高的稅費(fèi)，主要是業(yè)主賣房時(shí)，肯定會將未計(jì)入房款的金額加入實(shí)際支出當(dāng)中，但因無房產(chǎn)發(fā)票憑據(jù)，所以會產(chǎn)生較高的稅費(fèi)。”她補(bǔ)充。

事實(shí)上，現(xiàn)在很多樓盤“一籌難求”，實(shí)則是開發(fā)商的一種營銷手段，故意制造饑餓營銷，讓交了認(rèn)籌金的消費(fèi)者感覺到自己購到房有了保障，并且還可能以比別人更便宜的價(jià)格買到房子。

認(rèn)籌金瘋漲背后暗藏違規(guī)陷阱

長江商報(bào)消息 開發(fā)商未取得預(yù)售許可證就開始認(rèn)籌，為隨時(shí)提價(jià)作準(zhǔn)備

□本報(bào)記者 江楚雅

在簽訂正式購房合同之前，購房者按照開發(fā)商的要求預(yù)繳一定的購房認(rèn)籌金，否則就沒有排號購房的資格，已成為房地產(chǎn)行業(yè)的“潛規(guī)則”，購房認(rèn)籌金的金額也逐年水漲船高。那么，開發(fā)商是否有權(quán)收取認(rèn)籌金？高價(jià)認(rèn)籌金背后潛藏著哪些風(fēng)險(xiǎn)？

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定，不符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。

廣東匡鼎律師事務(wù)所主任趙紹華向長江商報(bào)記者介紹，一般情況下，認(rèn)籌活動都發(fā)生在開發(fā)商取得預(yù)售許可證前，這違反了現(xiàn)有法律及相關(guān)規(guī)定，是無效的民事行為，不受法律保護(hù)。

認(rèn)籌活動不受法律保護(hù)

“認(rèn)籌金”看似合理，既能保證購房者優(yōu)先選房，“全額退還”又不會對購房者造成損失，但趙紹華認(rèn)為，這個(gè)方式潛藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。“首先，因其是無效行為，所以得不到法律保護(hù)；其次，支付了認(rèn)籌金并不能保證消費(fèi)者就一定能買到房；再次，因認(rèn)籌的時(shí)候離樓盤預(yù)售的時(shí)間較長，充滿著不確定性。”趙紹華坦言。

房地產(chǎn)開發(fā)周期長、風(fēng)險(xiǎn)大，如果開發(fā)商卷款跑路，認(rèn)籌者就會變成詐騙受害者，再討回認(rèn)籌金就難了。

在采訪中，記者了解到，購房者對于認(rèn)籌金的退還周期長最為怨聲載道。他們認(rèn)為，開發(fā)商是在無償占用消費(fèi)者資金。盡管開發(fā)商均承諾，“認(rèn)籌誠意金”可無條件無息退還，但一般而言，樓盤“認(rèn)籌”到開盤少則一兩月，多則半年甚至更長，認(rèn)籌金對于部分現(xiàn)金吃緊的開發(fā)商往往能起不小的作用。

未取得預(yù)售許可證就開始認(rèn)籌、無償占用消費(fèi)者資金；開發(fā)商隨時(shí)提價(jià)、優(yōu)惠成一紙空談……面對這些風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者應(yīng)該如何規(guī)避？

一位房產(chǎn)銷售業(yè)內(nèi)人士介紹，消費(fèi)者交納認(rèn)籌金時(shí)，一定要仔細(xì)查看樓盤尤其是開發(fā)商的專業(yè)資質(zhì)，看其是否獲得相關(guān)行政機(jī)關(guān)頒發(fā)的預(yù)售許可證。面對熱銷場面，消費(fèi)者也應(yīng)當(dāng)理性判斷。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示：“認(rèn)籌本身是違規(guī)的做法，但實(shí)際情況是，由于購房需求較多，一些優(yōu)質(zhì)樓盤會采取認(rèn)籌的方式。一些性價(jià)比不高的樓盤，也會通過認(rèn)籌方式來實(shí)現(xiàn)饑餓營銷，所以確實(shí)需要有一些監(jiān)管動作。”

認(rèn)籌成大金額項(xiàng)目“通病”

認(rèn)籌這種形式并不只是房地產(chǎn)，許多買賣領(lǐng)域中也存在認(rèn)籌，特別是涉及數(shù)額較大的項(xiàng)目，如汽車、商鋪等都存在購買前需認(rèn)籌的現(xiàn)象。

今年初，王女士準(zhǔn)備購買兩間商鋪，并交了5萬元的認(rèn)籌金，簽訂了商鋪認(rèn)籌書，工作人員告訴她幾天后開盤時(shí)來交購房金即可，但在商鋪開盤之日，王女士卻被銷售企業(yè)告知，自己看上的商鋪已經(jīng)被賣出，自己卻不是買主，這讓她十分惱火。

王女士說自己早就相中這個(gè)商鋪，幾乎每個(gè)星期都會來看，為此還變賣了自己的房產(chǎn)并向朋友借了錢，現(xiàn)在出現(xiàn)這樣的變數(shù)，她覺得該公司完全不遵守承諾，涉嫌欺詐消費(fèi)者。現(xiàn)在王女士要求銷售公司遵循合同，并賠償一定的損失，該公司經(jīng)理卻認(rèn)為公司不存在欺詐行為。

該經(jīng)理表示，王女士沒有詳細(xì)閱讀認(rèn)籌書的細(xì)則，根據(jù)細(xì)則規(guī)定，需要購買商鋪的顧客，必須在開盤當(dāng)天到現(xiàn)場進(jìn)行搖號，才能確認(rèn)購買商鋪，王女士開盤當(dāng)天沒有到場，視為自動放棄。對于王女士提出的條件，該公司表示可以讓他們重新選擇新的商鋪，或者退還認(rèn)籌金，至于賠償損失是不可能的。

購買汽車也需要認(rèn)籌。據(jù)報(bào)道，去年12月初，王先生在一4S店看中一款車型準(zhǔn)備購車，銷售人員告訴他，“雙12”當(dāng)天店里會進(jìn)行購車促銷活動，預(yù)先交1000元認(rèn)籌金在購車時(shí)可以抵2000元現(xiàn)金，如果最終不買車，這1000元認(rèn)籌金可以退回。

王先生覺得很劃算，隨即通過微信將1000元認(rèn)籌金轉(zhuǎn)給該銷售員。12月12日，王先生打電話告訴銷售員，自己不準(zhǔn)備在該4S店買車了，要求退回1000元認(rèn)籌金，銷售卻稱不能退回1000元的認(rèn)籌金，理由為：“前來參加抽獎活動就說明消費(fèi)者已經(jīng)決定買車了，所以，1000元認(rèn)籌金自動轉(zhuǎn)成定金了，既然是定金，如果消費(fèi)者反悔不在店里購車，就不能退了。”

沒簽任何協(xié)議，這錢怎么就被4S店私自“轉(zhuǎn)成”定金了呢？王先生非常氣憤。

認(rèn)籌金不同于定金

那么，定金和認(rèn)籌金有什么區(qū)別？

記者了解到，定金是指合同一方當(dāng)事人根據(jù)合同的約定，預(yù)先付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的錢款，以保證合同的履行，是作為債權(quán)擔(dān)保而存在的。在買賣合同中，只要約定了定金條款，如果違約都要承擔(dān)與定金數(shù)額相等的損失。

這種以定金方式確保合同履行的方法稱為定金罰則。在商品房銷售中，定金罰則同樣適用。但根據(jù)相關(guān)法規(guī)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得房屋合法的銷售證件后，才能收取買房人的定金。

而認(rèn)籌金不具備法律屬性，也不具備擔(dān)保、懲罰性質(zhì)。認(rèn)籌金與定金是兩個(gè)不同的概念，在購房者不愿購房的情況下，開發(fā)商沒有權(quán)利扣留購房者的認(rèn)籌金。

嚴(yán)躍進(jìn)指出：“往往認(rèn)籌以后，商品交付是一個(gè)未知數(shù)，所以認(rèn)籌背后承諾的各類權(quán)益是否可以得到保障也是個(gè)未知數(shù)。而對于一些認(rèn)籌較多的項(xiàng)目來說，實(shí)際上認(rèn)籌后還是無法得到購買保障。可以說，認(rèn)籌的風(fēng)險(xiǎn)無處不在，消費(fèi)和在購買高額商品時(shí)更需謹(jǐn)慎。”

不符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。

——《商品房銷售管理辦法》第二十二條

責(zé)編：ZB