國內房企進軍產業地產尋新突破

長江商報消息 全國銷售額前20名房企有過半涉足產業地產

□本報記者 江楚雅

近日，億達中國(3639.HK)發布半年報顯示，2016年上半年，億達集團合約銷售額為38.5億元，營業收入為28.3億元，較去年同期增長2.9%，其中租金收入增長11.7%至1.89億元，商務園運營管理收入增長106.4%至2760萬元。驕人成績令業內側目。

此前，受益于京津冀一體化的華夏幸福（600340.SH），以及將中關村打造為中國最著名軟件園的北科建等企業，在業績不斷增長的同時，也一直為業內看好。上述企業的產業地產運營模式逐漸被認可，一大批房企也紛紛試水產業地產。據不完全統計，銷售額在全國前20名的房企有過半已涉足產業地產。

產業地產于2003年提出，區別于以往的工業地產，產業地產是指以產業為依托、以地產為載體，實現土地的整體開發與運營，是將地產開發、產業發展和城市功能三方面有機結合、相互促進的新模式。

傳統房地產市場利潤空間收縮，進軍產業地產已被眾多房企視為重要的轉型方向之一。而著名房地產專家謝逸楓接受長江商報記者采訪時則表示：“與傳統房地產開發相比，做產業地產既要懂產業方面的知識，又要把產業與地產有機結合起來，門檻高要求也多。眾多房企進入，主要是被當前市場形勢所決定，也是被迫轉型的無奈之舉。”

房產紛紛布局“地產+產業”模式

2014年下半年以來，全國品牌房企紛紛開始“跨界”轉型，“地產+產業”模式吸引了整個房地產市場及相關產業的眼球。

記者觀察發現，近兩個月,房企大佬似乎加快了布局產業地產的節奏,在廣深地區時有“大動作”,涉及的產業包括跨境電商、空港經濟、科技和創意產業等。

7月13日，保利首個產業地產項目啟動了全球招商。該項目地處廣州南沙區萬頃沙保稅港加工區，總占地20萬平方米，總建筑面積約75萬平方米，定位為跨境產業園區，將聚集跨境商務、港航服務、制造研發、保稅展貿四大產業，日后還將在此基礎上不斷引入為其服務的相關產業。

7月21日，綠地在廣州打造的國際空港中心正式開工，該產業園區是綠地首次在廣州試水產業地產的項目。據了解，綠地目前在全國9個城市規劃建設了空港產業園，廣州國際空港經濟中心尚未全面開工已吸引眾多知名企業入駐。

8月初，碧桂園舉行“產城融合戰略”發布會，計劃五年投資千億打造“科技小鎮”，涵蓋總部經濟、金融、生物健康、醫藥等產業，每個小鎮預計年產值為450億元，年稅收40億元，就業人口超過8萬。

早在2015年，“廣州萬科云城”的建立標志著廣州萬科正式進軍產業地產。老牌代表房企繼續發力產業地產，新軍房企也不斷創新轉型升級。除千億房企外，世茂、富力、遠洋等眾多知名房企也試水產業地產，希望能找到一條可行的轉型之路。

克而瑞研究中心分析師對記者表示：“由于中國經濟增速和城鎮化的需求，產業地產還有巨大的發展空間。而房企全國化布局、資金實力雄厚、產品線豐富，可打破原有產業園區的區域局限性和功能單一性，二者能得到很好的優勢互補。”

產業地產成房產新“藍海”

近兩年來，國務院從資金鏈、創業創新鏈、產業鏈、就業鏈幾個維度，推出了多項支持“創業、創新”的普惠性政策扶持體系。產業地產既作為房地產企業新的轉型方向受到地產企業的關注，也在國家政策和地方政府的支持下蓬勃發展。

與經濟結構調整的國家經濟戰略相吻合，產業地產儼然已成為房企轉型的新“藍海”。有資深業內人士指出，到2030年，中國服務業規模將翻六番，達到143萬億元。服務業已成為中國新型城鎮化與產業升級的重要方向，有望為產業地產帶來一個每年萬億級的市場。

保利方面在接受記者采訪時表示：“保利布局產業地產，一是遵循國家供給側結構性改革的戰略規劃，提升住宅之外產品類型的運營實力；二是在保利的相關產業鏈上，產業地產此前仍屬空白。”

“與傳統的住宅、商業地產相比，產業地產的利潤想象空間更大。”謝逸楓認為，產業地產自身的誘惑力也不小。

此外，產業地產可以以較低的成本獲得大片土地。有業內人士稱，產業地產的土地使用非常靈活，既可以作為工業用地出讓，也可以當作綜合類商業用地出讓。一線城市土地資源日益稀缺，房企借各種項目涉足產業地產，可以通過政府政策的支持，以低價獲得大片優質土地。

碧桂園集團助理總裁向俊波曾公開表示，產業地產有助于聚焦土地優勢獲取開發建設的優勢。核心城市周邊片區的住宅外溢需求也很明顯，但因為缺少相應的產業發展留不住人才。產業資源和區域空間的不合理分配就是“科技小鎮”的發展機遇。

“產業地產在融資方面也有優勢，融資成本低于房地產，且融資渠道更廣，這也是吸引房企入駐的重要原因之一。”謝逸楓介紹。

產業地產開發周期長需打持久戰

近年來，產業園區在全國各地展開布局，各類產業園和高新開發區不斷涌現。據前瞻產業研究院的報告，截至2015年7月底，我國國家級高新技術開發區共有129個，較2014年增加14個。

然而，房企與產業經濟的結合并非一帆風順。事實上，盡管產業地產具有多方面的誘惑力，但也存在不少問題。與傳統房地產不同的是，產業地產開發周期長，打的是一場持久戰。例如，華夏幸福運營的河北固安工業園區新型城鎮化項目,一做就是14年。碧桂園的“科技小鎮”項目從實施到模式成熟也需近10年。

同時，記者了解到，為了破局，大量園區開發運營企業紛紛嘗試轉型，比較典型的是以輸出品牌提供運營服務的方式來拓展園區市場。除了比拼自身的重資產實力，同時注重在資產上拓展。

克而瑞研究中心分析師指出，產業地產的運營不能只依靠房企一方單獨努力，更需要地方政府在政策上給予扶持，以及金融方面的支持，乃至整個創業環境的優化帶來更多的高科技產業。

經濟觀察研究院院長新望認為，“園區開發運營企業在體驗經濟時代，不同于此前的重資產時代，產業地產要更加關注人的感受，無論是依托互聯網+實現智能化運營，為園區企業延伸上下游產業鏈，還是成為企業的戰略合伙人，都是地產商身份向服務商身份過渡的必然過程。”

責編：ZB