地產央企重組為轉型發展“上保險”

長江商報消息 規模化增長模式無法適應樓市“下半場”，專家表示重組為房企轉型奠定經濟基礎

□本報見習記者 江楚雅 實習生 孫晶琦

日前，中國保利集團與中國航空工業集團籌劃所屬地產相關業務資產重組整合方案的消息，引發市場關注。事實上，房企并購重組大戲正頻繁上演。據長江商報記者了解，截至目前，21家被國資委允許從事房地產主業的央企中，超過半數已經啟動內外部重組和并購計劃。

業內普遍認為，在樓市進入下半場的今天，房地產市場環境已發生實質性變化。如果開發商繼續延續上半場的規模化增長模式，一方面將造成更大的去庫存壓力，另一方面，自身也將累計更多的運營風險，謀求轉型之路可謂勢在必然。

7月13日，中國城市房地產研究院院長謝逸楓在接受長江商報記者采訪時表示，“房企重組或業務整合，有利于為轉型奠定一定經濟基礎，開發技術經驗；有利于其業務的做大做強以及多元化發展；另外，通過資格審核也可以為轉型鋪平道路，最重要的是，即便轉型不成功，也不至于出現虧損、項目資金斷鏈的現象。”

房企整合從以大吃小變為強強聯合

近日，保利地產(600048.SH)和中航地產(000043.SZ)發布停牌公告，稱中國保利集團與中國航空工業集團正在籌劃關于所屬地產相關業務資產的重組整合方案。這是今年以來，繼萬科與深鐵的合作、五礦地產業務與中冶地產的整合、中海與中信住宅業務的整合、魯能系地產整合等，一系列央企內外部重組和并購計劃后的又一枚重組案例。

隨后，中航地產方面對長江商報記者表示，目前公司經營正常，接下來公司會積極與控股股東溝通，并按要求全力配合做好重組整合的相關工作，但是方案涉及公司哪些具體業務尚不明確。

7月13日晚間，保利房地產（集團）股份有限公司披露收購中航工業房地產開發業務的最新進展。經初步估算，該潛在交易事項涉及房地產項目約70個左右，交易標的金額不超過公司凈資產的15%，相關交易金額達不到須提交公司股東大會審議的重大事項標準。不過，關于整合方式、整合內容、所涉資金等未有詳細披露。

對此，有券商人士對長江商報記者分析，中航地產的控股股東是中航工業集團，是我國十大軍工集團之一，地產業務在集團總體營收中的占比較小，最有可能的情形是，中航工業集團剝離旗下的地產業務，這也符合目前國資委提出的突出主業的方向。

近兩年來，中海與中建合并，招商系重組，綠地與金豐投資的重組已經完成，中交系整合正在進行，房企并購與重組的大戲頻繁上演，成為行業未來趨勢。當“強強聯合”成為常態，房企并購整合也從大魚吃小魚階段，進入到以資源互換為代表的大房企橫向合并階段，這方面，央企的表現可謂尤為突出。

謝逸楓坦言：“目前，房地產行業整體的成本過高影響到央企收益。央企必須要通過整合業務的形式來彌補利潤下降的問題。另外，央企想要走得更遠，就可能要整合更多的技術，以產業優勢來保障未來的長久發展之路。”

央企頻拿“地王”或為謀求話語權

有業內人士向長江商報記者預言，隨著國企改革深化和行業整合急劇加速，未來一段時期內，一些實力較強的企業尤其是央企地產企業有可能會利用地產重組加速開放的機會，接盤其他國企“退房”資產。

據媒體報道，今年以來，21家被國資委允許從事房地產主業的央企表現異常活躍，至少有10家已啟動內外部重組和并購。然而，業內普遍認為，盡管表面上21家央企已獲得“房地產牌照”，但經過幾年的整合，最后剩下的數量極有可能會低于15家。

謝逸楓對此解釋，“央企重組后接盤其他國企退房的資產，主要目的是為了防止國有資產的流失，因為退房的資產也主要是以國有資產來進行拿地或建房的。”

值得關注的是，從并購重組方式來看，規模和市值將決定是否還能保住“房地產牌照”。

同策咨詢研究部總監張宏偉表示，在房地產央企中，保利、中海規模已達千億元量級，招商、華潤位居五六百億元的中等規模，而中糧、五礦、華僑城等只有百億元級規模。其余的大部分央企地產企業規模相對較小，比如水電系的中國水電、葛洲壩，鐵路系的中鐵、中鐵建等，而這些企業為了擺脫被整合或重組的風險，也在謀求自己在21家央企地產內部的“話語權”。

記者了解到，近期，保利地產、招商、葛洲壩等眾央企拿地均較為激進，拿“地王”漸成常態，甚至出現“面粉貴過面包”類的拿地結果。

對此，張宏偉稱，如果按照成本和收益的常規測算，這些地塊確實難以短期內入市，短期內也不可能盈利。但如果一個央企沒有充裕的土地儲備，從企業估值的角度來看處于“弱勢”，有可能會被其他央企合并。

由此來看，房地產央企不惜成本拿“地王”，擴充在一線城市、核心二線城市的土地儲備，其考慮的可能是謀求在央企地產企業整合與重組過程中增加話語權。一旦獲得更多的“話語權”，對于優勢方來講就可以并購其他央企的“退房”資產。

他向記者舉例，就中航地產來講，由于其母公司中航工業集團主營業務是航空軍工，地產業務在集團營收中占比微不足道，再加上地產業務本身并不盈利，中航工業集團“退房”也理所當然，這或許成為保利地產整合中航地產的最直接的理由。

為房企轉型提供技術保障

業內普遍認為，樓市進入下半場的今天，如果開發商再繼續延續上半場的規模化增長的模式，一方面將導致更多的庫存產生，造成更大的去庫存的壓力；另一方面，對房企自身也將累計更多運營風險，房企謀求轉型勢在必然。

謝逸楓認為：“房企重組或業務整合與合并，有利于為房企轉型奠定一定經濟基礎，開發技術經驗；有利于業務的做大做強；有利業務多元化，通過資格審核可以為轉型鋪平道路；最重要的是，在轉型不成功的情況下也不至于出現虧損、項目資金斷鏈的現象。”

長江商報記者了解到，2013年以來，越來越多的房企開始調整發展戰略并轉型，從轉型路線上各家也有所差異，但均顯示出房企戰略轉型的方向。綠地集團與金豐投資完成重組后，綠地登陸資本市場，在房地產主業之外，通過并購基建類企業、金融類企業等，加快發展“大基建、大金融、大消費”等三個重點領域的綜合產業，實現其戰略轉型。

值得注意的是， 集體轉型是當前行業的一大特征，其背后傳遞的信號是，隨著樓市進入“白銀時代”，行業經營痛點和核心能力都在發生著切換。過去房企都怕缺資金影響項目進度，紛紛加大杠桿，而現在新盤去化、存量房盤活，尤其是如何提升客戶體驗等運營、管理問題已經成為主要痛點。不過到目前，轉型成功的案例并不多見。

對此，謝逸楓向長江商報記者表示，“中國的房地產經過二十年的高速發展，各大城市中普遍存在著大量利用效率偏低的閑置物業資源，如何盤活這些資源、使之發揮更大的社會價值、創造更多的社會財富成為房地產創新關注的焦點。”

責編：ZB