恒隆地產“二線城市之痛”暫難化解

長江商報消息 2015年收入減少逾80億，下滑46%，5年來首度下滑

□本報記者 楊玲玲

起家于香港植根于內地上海、天津、沈陽等地的上市房企恒隆地產（00101.HK），面對當前振蕩下行的股價，于5月13日向長江商報記者表示；面對二線城市商業開發項目的受挫，恒隆泰然處之,未來也將主要關注二線城市。

眾所周知,十余年來，恒隆地產先后進駐天津、沈陽、濟南、無錫、大連、昆明等二線城市開發商業項目，并于2013年再下一城，投得湖北武漢一宗黃金地塊。

恒隆地產的股價從2010年11月突破40港元大關之后，便一路振蕩下行，2016年5月13日以13.90港元收盤。恒隆地產除了上海的兩個項目，恒隆其他在內地的項目全都集中于二線城市。而恒隆看重的沈陽、無錫、天津、濟南、武漢等二線城市商業開發項目頻頻受挫，業內人士直言其“二線城市之殤”難化解。

然而，受制于消費理念、購買力以等多種因素，業內人士對其將二線城市作為主戰場依然心存疑慮。

根據恒隆集團2015年年報數據，截至2015年12月31日止，恒隆集團的整體收入減少46%至95.28億港元，整體利潤相應下降48%至69.55億港元，集團的物業租賃租金收入增長7%至83.3億港元。

33億進駐武漢核心商圈

“只選好的，只做對的。”恒隆地產在回復長江商報記者的郵件中表示公司只選購最佳位置的地塊、只選取最佳的設計。

2013年2月7日，武漢招拍掛市場迎來2月首場土拍。當日，恒隆地產以總價33億元、樓面地價7200元/平米的樓王價摘得硚口區熱門地塊，欲打造大型商業綜合體——武漢恒隆廣場。

地塊東至民意四路、南至順道街、西至漢口中心嘉園小區、北至京漢大道，被游藝路分割成兩塊；凈用地面積約8.26萬平米，規劃總建筑面積為46萬平米。

在交通方面，項目緊鄰京漢大道武商路公交站，與輕軌1號線利濟北路站相距不到10米，距離地鐵2號線中山公園站也不過百米。

2014年9月，武漢恒隆廣場正式動工。5月11日下午3時左右，長江商報記者在武漢廣場背后的京漢大道上的過街天橋看到項目已建至地面高度，地基和地下工程雛形初現。

恒隆地產在回復本報記者的郵件提到，目前的建筑進度仍然依照計劃進行，地基工程和地下建筑工程將分別于2016年下旬完成和動工，整個項目預計于2019年分階段完成。

一位地產人士向長江商報記者透露，武漢恒隆廣場緊靠武廣商圈，未來項目入市，將與武商廣場、世貿廣場和武漢國際廣場比肩而立，定位相當重要。

二線城市項目頻頻受挫

通過收購土地建設商業設施，向入駐商戶收取租金盈利。“收租公”恒隆地產其他二線城市的項目，市場表現如何？

2005年3月，恒隆地產在天津拿下二線城市的第一個項目，計劃投資3億美元打造天津最大的商業廣場。理想很豐滿，現實很骨感。天津項目的開業時間不僅晚于公司后來獲得的沈陽、濟南和無錫等項目，定位也有所降低，更偏大眾化。盡管恒隆地產將此解釋為頂級奢侈品牌已落戶競爭對手，但這多少顯示出在濟南等項目表現不溫不火之時，恒隆地產在定位上的考慮。

至于恒隆地產在沈陽的皇城項目，由于選址出現偏差，也經歷了陣痛期。“相當于是在北京朝陽大悅城的位置，要做一個頂級的高端奢侈品購物中心。”一位該項目的分析人員指出。皇城恒隆廣場定位于中高端，但目前沈陽的中高端和高端消費在以驚人的速度向金廊區域轉移。

而在濟南恒隆廣場,商鋪的空置情況一度非常嚴重,甚至可以稱之為租戶集體撤柜。雪上加霜的是，在沈陽和濟南項目經營不善的同時，恒隆地產遭遇了一場人事大調整。2012年12月，恒隆地產執行董事姚子賢和高伯遒雙雙出走。

對于慢周轉、重資產的開發模式，恒隆地產回復本報記者：“恒隆看重長遠的回報，我們能承受經營商業項目的初期狀況，以致經濟周期困難時，也能更準確地拿捏當地市場的喜好及需求，從長遠的角度為每一個項目量身打造可持續發展模式。”

業績五年來首度下滑

陳啟宗近日在公開場合否認了“恒隆地產二線城市無一成功”的說法。他舉例稱，沈陽皇城恒隆廣場三四年前的經營不盡如人意，但是今天已經基本解決。“商場開張之前是有很多錯，但開張調整后已經相當不錯。”

但僅從數據上看，其在二線城市的業績表現平平，增加商場數量，對公司收入的貢獻并不大，恒隆依然處在嚴重依賴上海兩家商場的狀態下。

近日，在該公司官網公布的《致股東函》中，陳啟宗表示：除上海以外，恒隆正面臨租金下調的壓力。傳統意義上，由于暑假及國慶節等長假期，下半年的業務表現會勝過上半年。然而去年除沈陽的皇城恒隆廣場外，企業其它內地零售物業于2015年度下半年的租金收入均較上半年有所減少。

“無錫的恒隆廣場辦公樓的承租面積逾七成，實際租用面積約為六成。沈陽的市府恒隆廣場辦公樓的承租面積僅為四成四，遷入之租戶為四成。”

2015年恒隆集團整體收入下滑46％，這是其2011年來首次遭遇年度收入下跌。陳啟宗稱：“現在是我們進入內地以來，零售環境最艱困的時候，抱有太高期望并不明智。”

由于恒隆地產售出的已落成住宅單位遠較一年前少，因此收入下降88%；整體租金收入升幅為7%，絕對無法抵銷售樓收入的跌幅。此外，鑒于重估收益甚少，股東應占純利下降56%，股東應占基本純利及每股基本盈利亦按同一百分比下跌。

不過，恒隆地產給長江商報記者關于業績下滑問題的回復郵件在中，仍然透露出對市場的樂觀態度：“我們深信購物商場的營運，有其一套獨特的模式。在商場開業后，一般都需要一至兩個租期的時間優化租戶組合，以配合市場不斷變更的需要及消費者的喜好，同時讓租戶按市場力量自行汰弱換強。”

“玩轉”二線城市任重道遠

近年來，一線城市高端商業體如雨后春筍般崛起，二線城市緊隨其后，廣闊的市場空間也吸引了大批頂級商業體的入駐和投建。不過，受市民消費能力和消費理念的制約，外界對二線城市的商業地產開發一直較為謹慎。恒隆地產董事長陳啟宗也曾坦言，每個城市都是第一次進去，難免會有很多難處，不容易拿捏準當地的市況。

“我們深信購物商場的營運，有其一套獨特的模式。在商場開業后，一般都需要一至兩個租期的時間優化租戶組合，以配合市場不斷變更的需要及消費者的喜好，同時讓租戶按市場力量自行汰弱換強。”盡管在恒隆廣場看來，這樣的調整是正常現象。不過，要想“玩轉”二線城市，在運營中因地制宜、克服“水土不服”的難題仍有待破解。

“恒隆的長處在于建設優質的建筑和很強的招商能力，這兩點并非新趨勢下制勝的關鍵因素，能夠因地制宜，掌握每一個城市的消費者消費習慣，根據每個賣場的自身特點打造新的具有差異化的運營體系才是獲勝的關鍵因素，而恒隆最缺乏的就是此種能力。”曾對全國各地恒隆廣場進行過實地調研的惠星指出。

不過，恒隆地產自己也意識到商場運營的重要，開始突圍自救。恒隆地產表示,“趁市道放緩之際，恒隆亦會致力加強另一重要領域EST計劃，即體驗（Experience）、服務（Service）和科技（Technology）。”

5月11日，本報記者來到武漢恒隆廣場建設現場看到項目已建至地面高度。 本報記者 吳薇 攝

責編：ZB