“營改增”將刺激三四線城市去庫存

長江商報消息 武漢地稅局總經濟師詳解百萬二手房轉讓少繳稅2400元，開發商裝房花銷可抵扣稅費

□本報記者 楊玲玲

5月1日，已試點4年多的“營改增”改革全面實施，隨著最后4個行業——建筑業、房地產業、金融業、生活服務業告別營業稅，這場涉及近千萬戶新納稅人、全年減稅超過5000億元的重大改革，已全面鋪開。

“營改增”如期而至，房地產迎來減稅的春天，納稅人的錢包是鼓了還是癟了？連日來，長江商報記者走訪房地產企業和中介門店，采訪具體納稅人以及相關部門，探索“營改增”全面鋪開后房地產業繳稅變化。

精裝修或成樓市新趨勢

作為一家小規模納稅人，5月1日，武漢馨之家建筑裝飾工程有限公司成功代開第一張建筑行業增值稅專用發票，票面價稅合計金額8000元，按3%的征收率劃繳增值稅，計算方法是：8000÷1.03×3%=233元。該公司相關會計人員表示：“作為建筑業中的小公司，雖然營業稅稅率也是3%，但增值稅是價外稅，算下來，改革后的稅率只有2.9%，而且開出的發票對方公司還可以抵扣，可謂是一舉兩得。”

當天中鐵十一局集團有限公司和武漢中北房地產開發有限公司，都成功開出增值稅發票，繳納稅款54.5萬元和19.8萬元。公司負責人均表示，營改增對企業的交易模式、管理模式、核算方式及精細化管理水平都將產生革命性的影響。

“‘營改增’之后，房企將更愿意和正規的物料供應商及建筑公司打交道，因為只有正規建筑企業才可以開到增值稅發票。”一家全國大型房企的財務人士提出，在房屋售價不變的情況下，房地產企業成本中最大的應該是土地成本，約占總成本的50%左右，但這部分成本并沒有增值稅可以予以抵扣，為了少繳增值稅，房企會找大量可以抵扣的發票，那么可抵扣成本就集中在建安成本上。

根據“營改增”細則的有關規定，涉及房屋購買的相關消費支出，如精裝修物業，也在增值稅的抵扣范圍之內。因此，有業內人士預測，向企業、個人用戶提供精裝修房產，或根據用戶需求定制個性化的精裝修產品，可能成為未來一段時間新的銷售拉動方向。

“去年在光谷東拿的一塊土地，預計今年下半年開始規劃建設，將做成精裝修，價格也會相應的有所上漲。”武漢一家本土房企的營銷負責人在接受長江商報記者采訪時提出，此前該開發企業在武漢并未推出過精裝房。

從毛坯房源到精裝修房源，目前，這種變化發生在武漢多個樓盤中。為何開發商越來越鐘情于用精裝修的方式交付房子？武漢一家大型房企的營銷負責人告訴長江商報記者，“‘營改增’實施后，對開發商而言，精裝修房屋所花費的人工、物料都可以抵扣增值稅，能節省大量稅費。”

對于部分買房者而言，優質的精裝房可謂省時省力，而對于開發企業來說，在即將到來的“營改增”新政影響下，推出精裝房的紅利同樣高于毛坯房，因此，精裝修交付或將成為未來開發企業的主要選擇。

轉讓百萬二手房少交稅2400元

5月3日是全面推行“營改增”后的首個工作日。據武漢市地稅局介紹，當日辦理二手房過戶的人明顯增多，僅市房產交易中心過戶量就達到158筆，較上月日均交易量上升約5%。

上午8點半，長江商報記者在武漢市房地產交易和登記發證中心看到，大廳內已排起幾十人的長隊，市民胡先生成為當天第一個交易者。按“營改增”政策，胡先生將江岸區世紀家園小區的一套車庫賣出，交易評估價16.6萬元，按進銷差額繳納增值稅4030.24元，應納稅額較“營改增”前減少了794元。

根據國家稅務總局公告，轉讓不動產和個人出租不動產的增值稅由地稅部門代為征收。武漢市地稅局總經濟師肖才茂提出，新稅政實施后，二手房交易的稅收政策總體保持平穩過渡，但有兩個變化：一是計稅依據調整，稅負降低；二是工作流程簡化，原來部分稅款由房管局代征改為全部由地稅直征。

“營改增前后，個人轉讓取得的住房稅率保持不變。”肖才茂介紹，征稅稅率不變而稅負減少的原因，在于營業稅與增值稅中對于“銷售額”一詞的解釋不同，“例如，如果將購買不足2年的住房以100萬元銷售，按原營業稅政策應納稅為：100萬元×5%=5萬元。而增值稅是價外稅，其計稅依據需調整為不含稅收入，應納稅為：100萬元÷（1+5%）×5%=4.76萬元，少交2400元。相應的，盡管稅率不變，但應稅收入降低，契稅、個人所得稅等交易環節稅額也會減少。”

近日，長江商報記者走訪武漢徐東、水果湖、光谷等地，不少房產中介公司員工告訴長江商報記者，隨著“營改增”的正式實施，很多客戶專門進店咨詢稅費問題，當得知新政后繳稅還略有降低后，不少客戶表現出較強的交易意愿。5月4日，家住武昌水果湖附近的姜先生，便在螃蟹岬附近買到了合適的二手房。而市民王女士，則成功出讓了漢口某樓盤一套購買不足兩年的住房，稅費比新政實施之前少交好幾千塊錢。

肖才茂介紹，去年武漢市二手房成交8.36萬套，繳納營業稅及附加共計14.64億元。實行“營改增”，預計將有大量個人因稅制的變化而減輕稅負。

長江商報記者了解到，二手房交易稅費除了營業稅改為增值稅外，其他的契稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等仍由地稅部門照常征收。經房管、國稅部門配合，武漢市已設立了145個代征點，方便納稅人辦理房屋轉讓、私房出租等稅收繳納和發票代開。

營改增是房地產企業重大利好

“基于對整體房地產市場的考慮，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅試點，將直接刺激市場，為購房者注入強心劑，穩定樓市。”行業觀察者提出，整個房產市場將呈現短時間的利好氛圍，有利于樓市去庫存，尤其為三四線城市打開局面。

據武漢市稅務部門統計，此次稅改涉及該市17.6萬納稅戶，涉及年稅收規模331億元，經測算，本輪“營改增”將減稅120億元。

長江商報記者了解到，“營改增”也體現了“因城施策”方針，如規定北上廣深一線城市要銷售購買兩年以上的非普通住房，需要以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。此外，個人出租不含住房的不動產，按5%的征收率計算應納稅額；個人出租住房則按5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

另外，目前土地出讓金約占房地產成本的30%到40%，一線城市甚至更高。“土地問題將直接影響房價。”中國社科院財經戰略研究院研究員張斌表示，土地出讓成本可在銷售額中抵扣，有助于減輕房企稅費負擔。但由于政策剛發布，最終對房價影響幾何要視后期執行和抵扣空間界定等具體情況而定。

某建筑企業財務人員提出，房企成本主要有三大塊——建筑安裝及配套設施成本、土地出讓成本以及財務成本，成本高低直接影響房價。建筑業和金融業與房地產業一并納入營改增，有助于降低建設和融資成本。

改革后，建筑業一般納稅人將從此前繳納3%的營業稅改為11%的增值稅；小規模納稅人則使用3%的增值稅征收率。以成本價為1000萬元、賣出價為1200萬元為例：5月1日前建筑業的營業稅為1200萬元×3%=36萬元，5月1日后增值稅為（1200萬元-1000萬元）×11%=22萬元。建筑業的稅費節省14萬元，房地產業的稅費也節省了38萬元。

隨著鋼筋、水泥等建筑成本得到進項抵扣，改革有助于消除重復征稅，但目前建筑業發票管理有待規范。長江商報記者了解到，營改增政策的頒布，代表企業或個人投資不動產，將獲得相應的政策紅利。其一，企業購置不動產，所產生稅費，可以用來抵扣企業所得稅；其二，個人投資不動產，可避免繳納二次稅費（出售不動產，只征收增值部分稅費）。

同時，業內人士認為，增值稅只對增值額征稅，增值越大，征稅越多，從實際層面上，增值稅對房價有抑制作用，營改增只是房地產稅收體系改革的第一步。各地樓市受營改增調整的影響也將不同，一線城市原本庫存就不多，改革后市場波動應該不大，三四線城市將受新政刺激，加快去庫存進程。

目前來看，“營改增”對于房地產企業來說，確實是重大利好，這一利好將來還有望向整個產業鏈擴散，并促使整個產業鏈在價格上進行一定的調整。

“營改增”全面推行需邁過三道坎

長江商報消息 “營改增”推行面臨制度調整、技術改進、監管完善、貫徹執行等難題

□本報記者 陳妮希

日前，國家稅務總局對外表示，繼1日開出首張增值稅發票之后，營改增順利闖過第二關和第三關，即二手房交易實現營改增開票繳納和四大行業全面開票。不難看出，減稅大幕正式開啟，“營改增”帶來的紅利開始陸續釋放。

企業如何乘著政策紅利獲益？對此，業內專家提示，“營改增”從稅制設計層面保證了行業稅負只減不增，不過，并不代表所有企業稅負都會下降。企業還需要提升管理水平、結合自身需求正確運用‘營改增’細則，才能真正享受到營改增的紅利。

曾有人將營改增的全面推行稱之為史上最復雜的一次稅改。中投顧問研究總監郭凡禮向長江商報記者坦言：“‘營改增’推行將面臨制度調整、技術改進、監管完善、貫徹執行等多個方面的難題。‘營改增’作為供給側結構性改革的重要一環，對于完善現代稅制改革、減輕企業稅負、推動產業轉型升級、優化經濟結構具有積極意義，但同時也面臨地方財政收入減少、中央與地方利益協調、合規性征管等方面的挑戰。”

郭凡禮認為，‘營改增’順利推行至少還需邁過三道坎，“一是加強頂層設計，不僅包括增值稅‘擴圍’范圍及稅率水平的確定，還包括其他稅收要素及其他稅種變革的推進；二是解決合規性征管問題，完善各行各業的業務系統及增值稅管理系統；三是突破技術性難題，攻克建筑業、房地產業、金融業和生活服務業這四大‘硬骨頭’。”

“營改增”推進所取得的一系列成果不容小覷。自2012年1月1日，我國率先在上海實施了交通運輸業和部分現代服務業“營改增”試點開始，截至2015年年底，全國“營改增”試點納稅人達到592萬戶，其中，一般納稅人113萬戶，小規模納稅人479萬戶。“營改增”已累計實現減稅6412億元，其中，試點納稅人因稅制轉換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。國家稅務總局表示，此次全面推開“營改增”，新增四大行業納稅人近1000萬戶，預計全年將減輕企業稅負5000多億元。

同時，第三產業增加值占GDP的比重由2014年的48.2%提高到2015年的50.5%，首次占據“半壁江山”，可見“營改增”對推動經濟轉型升級功不可沒。“‘營改增’在落實過程中，不僅需要政府做好頂層設計，也需要企業和社會共同努力，才能將紅利充分釋放，達到預期目標。”業內專家指出。

◎專家解讀

“營改增”對各行業的影響

從各地“營改增”試點來看，絕大部分企業稅負下降，總體減稅效果明顯。然而，也有少部分企業在試點初期出現稅負增加的情況。國稅總局局長王軍曾表示，截至今年2月底，9省市先行試點“營改增”的企業已達112萬戶，實現減負550億元以上，而5％左右的企業稅負有所增加。

那么，“營改增”等于“應該增”嗎？“營改增”后企業的稅是減了還是增了？ 連日來，長江商報記者聯系多位業內外人士，對“營改增”全面鋪開后將如何影響企業做詳細解讀。

湖北省國稅局相關負責人：營改增對于企業而言是一種利好政策，有利于減輕企業負擔。通過全面推開營改增，實現了增值稅對貨物和服務的全覆蓋，基本消除了重復征稅，進一步減輕企業稅負，打通了增值稅抵扣鏈條，促進了社會分工協作。同時，營改增的全面推開，創造了更加公平、中性的稅收環境，有效釋放了市場在經濟活動中的作用和活力。

來自四大會計師事務所的稅務專家：“營改增”利好房地產業現金流。從收入端來說，房地產行業的產品特點是周期長，存在大量的跨期項目，有新項目老項目之分。本次“營改增”也有相關的規定，給予老項目簡易征收的優惠，簡易征收的稅率是5%，且該優惠是可選的，主要根據項目的情況選擇更加有利的處理方式。對于支出端，因為房地產業存在一定的銀行貸款，在本次規定中，貸款利息不可以抵扣進項，這對于房地產業的支出確實有一定影響。

建筑行業

本身難點在于支出的很大一部分拿到進項的可能性比較小，尤其像沙石泥土。對于支出方而言，可能更多地選擇功能性比較大的建材供應企業。另外，地方也在給這個行業做營改增后的支持，比如代開3%的進項發票。對于是否可以考慮允許它們用地方上的協會的價格優惠，建筑業有較多選擇權力。

金融保險業

往來業務以前原則上在營業稅中有相關減免，但在增值稅體系中口徑有所收窄。從支出方看，比如：若有不動產購入支出，包括購買設備和軟件，都可以抵扣。金融商品的轉讓也是平移了營業稅的要求。即買入賣出之后的差額才需要交稅，前提是在同一個會計年度。

交通運輸業

本身就是增值稅納稅者，最大影響就是進項抵扣的范圍擴大了。不動產的支出里面還包括一些達到標準的在建工程，要分兩期進行抵扣，第二期13個月。我們可以看到“營改增”政策方面對房地產產業和建筑業等監管上的要求要細致和復雜的多。需要注意的是，把融資性售后回租，調入貸款服務中。因為貸款利息不可抵扣，但是融資性售后回租中的獲得方是可以解除利息以后計稅，可以想象下游在接受的過程中是有一定談判空間的。因為融資性售后回租和貸款其實本質上都是融資方式，這就給了企業一個選擇的空間。

服務娛樂業

其他行業變化較大的，例如生活服務業、娛樂業，原來最高的是20%，現在可能統一稅率是6%，這部分減免很大。另一方面，此次營改增規定，對小規模納稅人，在不同稅制下，改革后減免或可達到40%。比如100元的營業額，在以前交營業稅5%，即5元，現在在增值稅制度下，所交的稅是：100元/(1+3%)*3%=2.91元，減免力度較大。

責編：ZB