武漢樓市去庫存樣本解析

長江商報消息 一季度武漢住房待售面積同比大降23.0%；北上廣及湖北周邊區域購房者明顯增加

□本報記者 楊玲玲

今年一季度，武漢住房待售面積比上年同期大降23.0%。去庫存效果顯著，武漢正成為一二線城市去庫存樣本。

長江商報記者梳理調查發現，今年以來，武漢樓市相繼誕生“最火爆2月”“單日賣房紀錄”“單月賣房紀錄”盛況。而樓市的火爆之勢，正從住房市場延續至土地市場。

武漢樓市火熱，也引發了坊間流傳的“一房難求、無房可售”說法，武漢市住房保障和房屋管理局相關人士告訴記者，市民覺得房子難買，實為片區冷熱不均，并未出現所謂的“無房可售”。

看中家鄉發展潛力 深圳白領夫婦回漢買房

“400多萬元賣掉深圳小兩居，白領夫婦回漢買4套房。”近日，這條新聞幾乎刷爆朋友圈。

長江商報記者嘗試聯系小魚兒采訪，但被其婉拒。隨后，記者進入小魚兒新開通的個人微信公眾號看到，在賬號的功能介紹一欄，她寫道：“面對漲瘋的深圳房價，果斷選擇賣房、辭職，回到家鄉武漢當‘房姐’、做寶媽。”

值得一提的是，小魚兒還在公眾號里一篇題為《小魚兒自白為何選擇回到武漢》的文章中，詳細闡述了回武漢的5點原因：武漢以后將成為北京一樣的中心城市；武漢經濟超萬億元，入全國城市第一方陣；武大、華科研究生逾四成留鄂，超過北上廣；武漢房產銷售火爆、升值潛力大；割舍不下的故鄉情結。

住房首付比例下調、公積金存款利率上調、購房契稅減免、二手房營業稅優惠寬松，央行降準降息……今年以來，武漢樓市政策利好不斷，銷售也進入火爆模式。

連日來，記者走訪武漢多個樓盤發現，千人搶房等現象頻頻出現。近期開盤或加推的樓盤，大多去化在八成以上，“日光”現象也不時出現。同時，來自北上廣深及湖北周邊區域的購房群體明顯增加。

4月28日，記者探訪文化大道聯投龍灣項目看到，營銷中心擠滿前來咨詢的市民，銷售人員告訴記者，平均每天接待的顧客有20組左右。該項目一位王姓營銷負責人介紹，今年以來，項目銷售業績明顯提升，目前銷量已達去年同期的2到3倍。

交談中，該負責人還告訴記者，5年前，文化大道兩旁還未完全開發，樓盤甚少，如今有十多個樓盤，每到早晚高峰時間，文化大道便會出現交通擁堵。

房價平穩提升是對此前價格的“補漲”

4月28日，聯投置業銷售部負責人在接受本報記者采訪時稱，與一線城市相比，武漢樓市一直相對理性，目前大部分樓盤的價格也在家庭可承受范圍之內。“在樓市成交量連續五年創新高的背景下，市場價格年均漲幅8%左右。就全國市場而言，武漢還是一塊價值洼地。近期，武漢樓市均價穩中有升，則更像是對此前價格的‘補漲’。”

“2016年驛山高爾夫項目再創奇跡，在4月平銷期，僅第一周就創造了5天勁銷一個億的佳績。”4月29日，該項目營銷負責人在接受記者采訪時表示，近年來武漢高端市場發展火爆，居民購買力大幅提升，對生活品質的要求也在不斷提高，高端樓盤始終占據全市最重要的資源，而別墅作為稀缺資源，越來越受到高端人士的青睞。

的確，大規模的城建投資，給房地產帶來了支撐。2015年武漢完成城建投資1800億元，2016年計劃投資2000億元，打造城市“升級版”。目前武漢地鐵建設規模達到世界級，同時在建11條，從今年起，一年將貫通兩條地鐵，如今年底地鐵6號線和機場線將正式通車。

同時，值得注意的是，2015年武漢GDP規模達10900億元，位居全國第八；常住人口1060萬，增加26.97萬，也是最近幾年增長最快的一年。武漢樓市的性價比優勢提升了吸引力，更多地承接一線城市和三四線城市的購買力。

“從2016年開局來看，預計上半年成交量就會超過2011全年銷量。”中國指數研究院華中分院的研究報告中提出，如果把東湖高新區和江夏區作為大光谷來統計，3月兩大區域合計成交7089套，占到全市成交量的22.5%，相當于武漢市每賣出5套住房，就有一套“光谷房”。

與此同時，推盤項目整體價格也較前期有5%—10%的上漲，市場消費出現追漲心態。不過，也有個別高端項目在提價后遭遇滑鐵盧，去化率突降至16%。“這警示市場，不同區域、不同產品，要充分考慮市場的接受程度和消費能力。”中國指數研究院(華中)市場研究總監李國政稱。

住宅市場火熱已延續至土地市場

在火熱的住宅市場的映襯下，今年以來，武漢土地市場也大放異彩。

根據中原地產的研究報告，截至4月29日，2016年武漢市累計成交48宗地塊，合計凈用地面積 245.51 萬平米；比去年同期增長 56.9%；合計建面 675.33 萬平米，比去年同期增長46.3%；土地出讓金202.06億元，比去年同期增長103.1%。

“面包由面粉制成，樓市熱度延伸到土地市場，每一宗熱門優質地塊都或將遭到多家房企的瘋搶。”業內人士舉例稱，例如，綠地在一個月時間內斥資45億在武漢拿下三宗地，包括漢口濱江沿江一宗商服地塊和光谷東兩宗純住宅地塊。

確實如此，由于新建住宅市場成交火熱，庫存去化周期急劇縮短，眾多全國大型房企積極在漢進行土地儲備。但從市場供應層面來看，隨著三環內優質土地資源的逐漸減少，“僧多粥少”成為主旋律，地價也掀起一陣熱浪。

3月最后一天，青山一宗純住宅用地掛牌出讓，共吸引了包括萬科、越秀、中海、融僑、聯投、中冶等在內的近10家房企爭相競拍，最終該地塊被中冶置業武漢有限公司220540萬元拿下，樓面價9329元/平米，地塊競價248輪，溢價130.8%。

武漢已吸引了近50家百強房企集聚。

“無房可賣”實為片區“冷熱不均”

今年3月，市民李女士從漢口某樓盤看房歸來，甚為失望。“打電話過去告訴我們還有房源，僅隔了一個星期，再去看房子就已經售罄，下次加推則要等到5月份。” 今年以來，武漢樓市延續了去年的火爆之勢，無論是成交量還是成交價格，均有所上揚。

由此，不少開發商開始捂盤惜售，并宣稱“無房可賣”，使不少購房者焦急不已。對于坊間流傳的“一房難求、無房可售”等言論，武漢市房管局相關人士告訴記者，目前武漢暫不存在“無房可售”，市民覺得房子難買，實為片區冷熱不均。

根據一份房地產研究報告的統計數據，截至2015年年末，武漢各片區去化周期分化明顯，其中南湖、白沙洲、黃陂、光谷南、四新、東西湖、青山等7個片區整體去化周期在6個月以下，面臨供應不足。而關山、光谷南、二七后湖、古田、沌口、江夏等7個片區在7個月左右，片區房價面臨較大的上漲壓力。同時，作為供銷主力的漢口、武昌，尤其是漢陽中心區去化周期在11個月以上，仍存在一定去化壓力。此外，新洲、漢南則是庫存重壓區。

而從二手房市場來看區域差異現象，則顯得更為突出。近日，家住武昌中北路附近的姜先生向本報記者抱怨，正打算為孩子上學購置一套二手學區房，然而幾個月下來，到處看房，卻始終無法找到合適的房源。連日來，記者走訪發現，中心城區的個別樓盤的確出現了“一房難求”的現象，甚至短短兩個月內二手房均價每平方米上漲了4000元。但也有部分地區，由于新房供應量較大，二手房仍然滯漲。

與此同時，武漢與宜昌、恩施等三四線城市相比，也存在著一定的庫存差異。近日，省政府印發《湖北省房地產去庫存專項行動方案》（下稱“方案”），要求各地把“去庫存、穩市場”作為政府的主體責任，制定科學可行的去庫存政策措施。到2020年，各市州商品住房庫存消化周期保持在合理區間，房地產市場平穩健康發展。

今年一季度武漢樓市成交火熱，圖為漢陽片區的樓盤。本報記者 吳薇 攝

坐享雙重人口紅利 去庫存效果明顯

長江商報消息 既能吸引三四線及周邊城市人群，也能吸納從一線城市回歸的創業人才

□見習記者張虹蕾

武漢樓市去庫存交出了一張漂亮的季報成績單。

長江商報記者從武漢房地產市場信息網了解到，2016年1-3月，武漢新建商品房成交73781套，同比上升60.94%。據中指研究院華中分院4月25日發布的監測數據顯示，武漢的整體去化高達89%，處在一個較高的水平。

隨著各項政策的不斷推出，武漢的去庫存效果也更加明顯，有業內人士感嘆，除了政策方面的推動，武漢較好的去化能力也和本地的人群需求、經濟環境、發展空間等方面有著密不可分的聯系。

增速領跑全國 去庫存效果明顯

長江商報記者連日走訪武漢多個樓盤發現，武漢樓市近期的銷售一直較為火爆。

4月首周，武漢的新建商品住宅成交量繼續攀升至9340套，再次刷新周成交記錄；截至4月20日，這個新紀錄被9361套的成績再度刷新。

家鄉在湖南湘潭的駐漢國企職員小潘告訴長江商報記者，“在武漢工作兩年多，最近看中了光谷的一套房子，打算先把首付交了。”

在小潘看來，武漢的房價雖在不斷上漲，但還在能夠承擔的范圍內。他還表示，武漢是一個生活幸福感很高的城市。

武昌某公司攝影師小楊想在南湖買房子，他對長江商報記者說，“因為女朋友上班在這附近，所以想買一個離她近一點的房。”跑了很多南湖的樓盤，發現只有中建南湖壹號有房賣，且所剩無幾。“年前這個盤每平方米是一萬多一點，現在漲到15000元/平方米，由于預算不足，只好放棄。”

4月29日，長江商報記者探訪中建南湖壹號，雖臨近五一，但銷售中心依然有人咨詢，銷售人員跟記者表示，“今年銷量不錯，4月15日七號樓開盤的時候還進行了加推。”

在中國地質大學做輔導員的李婷，最近想在學校附近買套房，她看中了統建天成美景，“地鐵二十一號線在建，又在光谷火車站（在建）旁邊”，但她告訴記者，當4月18日撥打電話時，銷售人員卻告訴她，“只有86平米兩房和135平米的四房。”兩房太小不夠用，四房太大買不起。早知道去年就買了，去年這里的均價才七八千，可現在卻已經過萬了。“李婷略顯無奈地感嘆道。

根據國家統計局4月18日公布的《2016年3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，從2015年下半年開始，房價同比上漲的城市數量總體處于增加態勢。到了2016年3月份，同比上漲的城市數量已增加到40個，武漢以7.7%的增幅位居第十。

專家: 房價上漲態勢明顯 符合市場預期

某大型房產中介湖北區域公司總經理認為，2016年武漢的房地產將會出現3個關鍵詞：漲價、并購、分化。

“現在價格漲起來了，特別是中心區，像泛海去年漲了30%-40%；整個武漢平均漲16%，四季度整體漲幅超10%。房子肯定受追捧。前年武漢取消限購，改善型的需求在顯著增加，中心區庫存本來就不大。”

“武漢現在進入分化期，今年出現大量并購，像萬科、華潤都進行并購。以前民企和品牌開發商在一個區域開發，價格沒拉開，所以民企愿意自己開發。現在價差拉開了，民企自己開發還沒合作開發賺得多，所以從去年四季度到現在并購很多。”該經理進一步闡述。

“武漢是目前熱點城市的代表，所以市場交易活躍等現象也基本符合市場預期。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者。“此外，不但是武漢，湖北其他城市的購房者，也開始進入武漢購房，所以整個市場交易比較活躍，整個去庫存效果也比較明顯；目前的去庫存效果，已經使得部分郊區樓盤開始解套，也使得相應房企的現金流狀況得到了改善。”嚴躍進進一步解釋。

不過，他強調，“部分房企哄抬價格的做法可能也有推波助瀾的作用。所以對于部分房企來說，需要通過監管手段來引導產品的合理定價；既能夠規范市場的交易秩序，也能夠防范各類價格虛高現象的出現。”

談及武漢未來的樓市市場發展，嚴躍進表示，后續市場去庫存應該和城市更新等內容不斷結合。

前述大型房產中介湖北公司總經理也坦言，武漢一是經濟活力較好，發展居二線城市前列；二是受一線城市樓市火熱影響較大，樓市成交活躍；三是武漢正經歷二次“城市化”，具體體現在樓盤供應量大樓盤成交量也很大。

中指院華中分院市場研究總監李國政則認為，武漢目前既能吸引三四線及周邊城市人群，也能吸納從一線回歸的創業人才，享受雙重人口紅利。預計未來五年，武漢房地產開發投資額增速約為10%-12%，而隨著武漢第三次人口生育高峰（1980-1990年）人群陸續邁入“而立之年”，武漢將形成改善性需求與剛性需求共同增長局面。

責編：ZB