張家界樓市“去庫存”時間需1.7年

長江商報消息 本報記者獨家專訪張家界房地產管理局局長李步群——

□本報特派記者 楊玲玲

發自湖南張家界

昔日“滿城都是挖掘機”的盛景，幾乎沖昏了所有來此“掘金”的房地產開發商的頭腦；如今去庫存難題擺在眼前，又讓開發企業老板們如鯁在喉。

張家界市地處湘西，位于武陵山脈腹地，是湖南省最年輕的地級市，全市常住人口近150萬人。坐擁旅游資源的張家界于2011年左右開始謀劃旅游地產的開發，也是在這個時候，中小型開發商紛紛進駐旅游勝地跑馬圈地，該市高層電梯房如雨后春筍般拔地而起。

張家界數十個樓盤同時開建，場面蔚為壯觀。然而，不做市場調研便盲目上馬的樓市項目最終難于消化。

如何消化高企庫存？4月10日下午，張家界市房地產管理局局長李步群接受長江商報記者獨家專訪，不僅回應了外界的各種關切，且向記者表示，目前張家界正轉型發展旅游地產，按照目前的樓市現狀，去庫存的時間約為1.7年。

爛尾樓東方明珠開發商已被國家列入“黑名單”

4月7日，長江商報記者來到張家界最大體量的樓盤東方明珠處。乘2路公共汽車從廣茂園下車，過紅綠燈再往前走大約100米左右就來到東方明珠正大門。十多棟高層住宅樓矗立眼前，從樓頂垂掛下來的“首付2萬，買張家界第一大盤”的廣告標語分外惹人注目。

走近后，記者發現，所有高層均已完成主體建設，同時外立面的主色調被粉飾成紅色和白色，陽臺護欄、窗戶框架已施工完畢，窗戶玻璃仍有部分未安裝上。

走訪中，小區業主告訴記者，項目2011年底開工建設，開發企業承諾2012年底前將全部完成整個住宅小區主體工程施工、屋面工程以及內外粉刷工程，2013年2月底前配套項目的排污管道、區內道路硬化、綠化、亮化等工程全部竣工并驗收交付使用。然而，時至今日仍未驗房交房，業主也沒辦法取得房產證。與此同時，房屋還存在墻面開裂、滲水等質量問題。

4月8日，在張家界市房地產開發協會理事會理事長王鳳章的帶領下，記者再次來到東方明珠小區，同時見到東方明珠項目總經理和營銷總監。該項目營銷總監鄧權告訴記者，東方明珠作為張家界市的重點項目，共19棟高層住宅，面積33萬平方米，于2010年一次性開工建設。

“目前，主體工程現已全部建成完工，在售房源的水、電、天然氣管道鋪設，電梯、園林綠化及道路硬化等剩余掃尾工程正在有序進行。”鄧權向記者表示，項目計劃在今年年底完成整體小區配套80%的工程量。

鄧權對記者說，開發企業為張家界世雄房地產開發有限公司，企業2014年度曾被評為張家界市“先進納稅單位”，并未因信用不良而被列入黑名單。然而4月10日，當記者在網頁輸入“張家界世雄房地產開發有限公司”進行搜索時，瀏覽器信息提醒記者該公司“由于失信已被列入國家被執行人名單”。

約兩年時間內一次性建起19棟高層住宅，項目沉淀了好幾個億的資金，當地業內人士認為，早前的企業決策人士對房地產市場評估過于樂觀，項目建設資金大量積壓，同時銷售業績不佳，資金無法盡快回籠，導致了后續的一系列問題。

對此，鄧權承認，一次性開發19棟樓有些決策失誤，但他認為，隨著小區綠化、道路等逐步完善，該盤的銷售業績將會逐漸回暖。鄧權認為：“除小區本身的配套建設外，緊靠澧水的濱江足球體育公園已確定將在2016年年底建成。這也是東方明珠小區獨有的公園。”

同時，根據開發商的介紹，作為張家界的重點項目，目前東方明珠小區共有可售商品房2290套，目前已售1105套，剩余套數1185套。

不過，就目前的情況而言，如何將1000余套靠近郊區的住房賣出去仍然值得思考。

“張家界旅游地產才剛剛開始”

“人們說，看一個樓盤的入住情況，晚上去看它亮燈的數量就可以知道。”一位業主對記者說。4月8日晚，在該業主的帶領下，記者再次前往東方明珠小區進行探訪。夜晚的東方明珠與上海“東方明珠”可謂大相徑庭，它安靜的偏居城市一隅，燈火闌珊。即使開發商給出的已售套數達到1105套，但夜晚亮燈的住戶仍然偏少。

為何張家界的問題樓盤如此突出，小區入住率普遍不高？這座民俗純樸、民風濃郁的湘西小城，有著很高的幸福感，但一提到房子的事情，大家都開始眉頭緊鎖、憤憤不平。

在連續數日的走訪中，記者發現延期辦理房產證或者至今仍未未辦理房產證的購房者不勝其數。同時，開發商僅完成住宅主體工程，配套的水、電、氣，以及綠化、消防、電梯等要通過維權才能獲得的現象已成常態。

4月10日下午，經過多次努力，記者終于成功約見張家界市房地產管理局局長李步群，并暢聊一個多小時。

對于之前媒體報道的“房地產泡沫致使張家界旅游地產概念基本失敗”的說法，李步群認為恰恰相反，張家界的旅游地產才剛剛開始，發展個性鮮明、富有特色的客棧和主體酒店，可謂正與張家界的旅游產業發展相輔相成。同時，當地一位房地產資深人士告訴記者，僅去年一年，全市新增的客棧數量就達到1000余家。

不過，在李步群眼里，這仍不是真正意義上的旅游地產。在其發給記者的2016年個人工作匯報中提出，房地產與旅游融合的旅游地產是張家界市房地產業調結構轉型發展的方向和路徑，“大力發展旅游產品地產、旅游商業地產、旅游住宅地產，探索以景區、生態、宜居為背景的總部（營運）、慧谷（研發）型旅游工業地產。”李步群向記者展示了他的旅游地產構想。

同時，李步群告訴記者，多年來，張家界市發展旅游地產效果不太明顯的原因在于，中小型房企資金實力較為薄弱，同時信心閉塞，難以了解旅游地產的市場行情，也找不到發展方向。“我們可以看到的情況是，目前正嘗試做旅游地產的往往是之前旅游行業的從業人員。他們將商品房、私房等拿過來裝修成客棧，入住水準參差不齊，部分仍達不到客棧條件。在我看來，開客棧也是需要條件的，這里更注重用戶的消費體驗。”李步群分析稱，不過，由于市場已經出現蓬勃需求，目前也正在逐步完善。

這是一個值得探索的方向。曾經盲目上馬的房地產開發遇到需求萎縮的“多米諾骨牌效應”，使得張家界城區住宅供應過剩，出現明顯的泡沫破滅跡象。如今，通過發展特色旅游地產，也未嘗不是一條出路。

樓市去庫存時間要1.7年

時間回溯到2012年，中國經濟進入深度轉型調整期，三四線城市房地產庫存高企在當時并不是個別現象，張家界也身在其中。2013年下半年，根據克而瑞信息集團研究中心發布的《中國城市住宅發展前景與風險排行榜》，張家界得分為65.42分，位居風險榜的第10位。

4月9日，記者登錄湖南省統計局官方網站，先后點擊進入統計分析、市縣分析、張家界頁面看到，在題為《平穩開局 喜憂并存》的文章中，張家界市統計局分析稱，截止2月末，全市商品房屋待售面積為55.1萬平方米，同比增長35.5%，其中住宅待售面積為43.2萬平方米，同比增長59.4%。去庫存壓力依然巨大。

另在一篇《強化項目攻堅 擴大有效投資》文章中，張家界統計局相關人員在分析“張家界市固定資產投資中存在的問題”時提出，2011-2015年，該市房地產開發投資增速出現了寬幅震蕩，由2013年最高的53.7%下降至2015年的-46.5%，截止2015年末尚有65萬平方米的商品房待售面積，盡管在“去庫存”政策一系列措施引導下，房地產銷售市場有所回暖，但從土地購置以及新開工房屋施工面積看仍處于低位運行，顯示房地產市場調整仍在持續當中，下階段房地產市場的持續性增長難言樂觀。

不過，在4月10日李步群提供給記者的最新數據中，2015年張家界完成房地產開發投資31.45億元，同比下降46.5%，其中永定城區15.74億元，同比下降64%；商品房銷售132.02萬平方米、 59.73億元，同比增長8.71%、12.31%，其中住宅111.88萬平方米、34.52億元，同比增長10.92%、2.21%；商品房待售215.99萬平方米，同比下降14.92%，其中住宅148.09萬平方米，同比下降19.03%。

對比不難發現，房管局提供的數據與統計局的數據出入很大。根據李步群的說法，將2009年以前已經銷售但并未錄入網絡系統，并以“期房”形式存在的住房從庫存中剔除出來，便與現在真實的網簽數據大致相符，“統計局的數據雖是法定數據，但都由企業自行上報，房管局則是根據網簽的現實情況所得，更為真實、客觀。”

另外，李步群給記者算了一筆賬，按照目前的樓市現狀，張家界去庫存時間約為1.7年，如果將棚戶區改造等剛需購房者考慮進去，去庫存時間將縮減到1年左右。

記者在當地新聞網上搜索到的一則新聞顯示，3月24日，張家界市政府曾召開市長會議，專題研究全市房地產項目發展情況。當地市委副書記、市長王志剛提出，要引導、支持居民商品住房開辦家庭旅館、特色客棧，推動房地產業與旅游業融合發展；同時，提升房地產開發的品質，加強對房地產項目規劃設計引領和統籌，強化物業管理，配套完善項目的水、電、路、網絡等基礎設施建設。

至于會議的落實情況，仍有待考證。

按照目前的樓市現狀，張家界去庫存時間約為1.7年，如果將棚戶區改造等剛需購房者考慮進去，去庫存時間將縮減到1年左右。

——張家界市房地產管理局局長李步群

張家界第一大盤東方明珠目前已售1105套住房，還剩1185套未售。本報特派記者 楊玲玲 攝

責編：ZB