三四線城市高庫存成中小房企“死穴”

長江商報消息 88家上市房企逾五成預報去年凈利下滑，25家凈利虧損企業中22家首虧

□本報記者 楊玲玲

“不變等死，變則找死。”如今對于大多數中小房企而言，如何在大浪淘沙的行業現狀下生存，成了一個兩難的抉擇。

長江商報記者近日調查發現，根據同花順統計數據，截至2月15日，在目前已經公布2015年年報業績預警的企業中，凈利潤同比下滑企業達45家，占比達五成以上。其中，25家房企預告凈利潤虧損。而在已公布年報的88家房企中，中小房企占比較高。

“受制于庫存和成本壓力的不斷增加，房企單純通過規模擴張來獲取暴利的模式只能走到今天。”中投顧問房地產行業研究員殷旭飛2月19日在接受長江商報記者采訪時表示，中小房企要逆勢突圍就必須變革現有的商業模式，進行產品、服務創新，從而獲得更為廣闊的發展空間，促進企業轉型。

三四線城市市場低迷致高額虧損

長江商報記者近日調查發現，截至2月15日，滬深兩市共計88家上市房企公布了2015年年報業績預告。據同花順統計數據顯示，在這88家已經公布2015年年報業績預警的企業中，剔除數據不完全企業，18家業績預增，10家略增，12家扭虧；14家預減，21家略減，25家虧損。

在25家業績虧損企業中，有22家是首虧，其中，首虧額度最高的是中華企業，預計虧損24億元至25億元。

對此，中華企業表示，公司全面梳理項目狀況，以加速存貨去化、加快資金回籠為全年工作重點，2015年資金回籠預計85億元，同比增長22%。但是，公司布局的二、三線城市房地產市場持續低迷，加上部分項目產品的市場契合度不理想，項目銷售面臨相當大的壓力，采取了調整銷售價格等措施，導致發生計提減值準備，增加業績虧損預測數額。

“由于項目布局城市不合理，三、四線城市庫存難以消化，甚至迫于資金壓力而減少開工量，致使一些項目無法達到預售條件，結算項目毛利下滑�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進分析稱，即使布局一線城市的大型房企，由于土地成本過高，豪宅競爭激烈導致銷售周期更長，財務成本支出增加，也難以控制凈利下滑的局面，而中小房企甚至將面臨被并購消失的命運。

中小房企掀起“退出”風暴

按照預告凈利潤下限來看，截至2月15日，招商蛇口預告的凈利潤最高，為68.22億元，增長幅度為29.80%左右。招商蛇口表示，本年度園區開發與運營業務中銷售物業主要位于深圳及香港地區，此部分物業銷售毛利率相對較高，因此，本報告期歸屬于上市公司股東的凈利潤同比上升幅度較大。

緊隨其后的綠地控股，凈利潤為67.7億元。綠地控股稱，報告期內，公司重大資產重組事項獲得了中國證監會的正式核準，綠地控股集團有限公司實現了借殼上市，因此公司的資產規模和盈利能力得到了大幅度的提升。

此外，轉型已經步入收獲期的泛�？毓杀硎�，凈利潤將在18.7億元-21.8億元之間，同比上漲20%-40%。泛�？毓商岬�，報告期內，公司以打造“以金融為主體、以產業為基礎、以互聯網為平臺的產融一體化的國際化企業集團”為目標，進一步落實轉型戰略，積極推進各業務板塊協同發展，取得了較好的經營業績。一方面，公司控股子公司民生證券股份有限公司凈利潤同比大幅增長；另一方面，公司加快釋放房地產業務價值，房地產板塊銷售收入、凈利潤較上年同期亦有大幅增長。

值得注意的是，截至今年2月15日，公布2015年年度業績預告的上市房企中，中小房企占比較大，萬科等千億元級房企尚未全部公布年報業績預告。

去年以來，中小房企掀起一股退出房地產行業的風暴。從去年年初開始，萊茵置業便頻頻在體育產業布局，7月底，萊茵置業更是將公司中文名稱由“萊茵達置業股份有限公司”變更為“萊茵達體育發展股份有限公司”，逐漸淡出房地產行業。去年8月，浙江廣廈發布公告稱，將在3年內逐步退出房地產行業，向影視文化產業轉型。也有部分中小型房企因資金難以維系，而選擇退出房地產行業，專注其他領域，或者專注于一些精細化小項目。

業內人士認為，在經歷了2014年的寒潮后，中小房企對于市場的發展存在著更多的疑慮和困惑，無論在資本市場還是銷售市場，其都無法與標桿房企相抗衡。而即使是大型房企，為避免凈利下滑局面，也開始全面重視庫存管理，調整產品線占比結構，加快多元化布局，加快資產周轉速度等。

暴利模式不再 盈利空間收窄

盡管有25家房企出現業績虧損，其原因卻是多方面的。

業內人士表示，從財務數據的調整來看，很多房企越來越主動地把經營期間的各類費用直接進行當期利潤的沖抵。這樣做一方面是為了做實資本，另一方面也是和國際會計準則相關制度積極接軌的一步。從利好面看，2015年很多房企都有繼續虧損的可能，所以這個時候房企不會太高調，也會有意識去報虧。

殷旭飛在2月19日在接受長江商報記者的采訪時表示，2015年上市房企中五成以上均出現凈利下滑，主要原因在于房地產行業的高暴利模式正在逐漸消失，再加上土地成本不斷上漲，削弱了房企的盈利空間。

的確，隨著城中心優質地塊不斷減少，北上廣深等一線城市的土地市場不僅在總出讓金方面創下歷史新高，同時也是地王頻出的一年。而武漢市場，也出現了繼2007年、2009年到2010年和2012年之后的又一波土地成交高峰，土地成交的樓面地價也出現了較大幅度的上漲。

從房企自身來看，2015年各大房企積極去庫存，營銷費用構成了成本體系中的一大內容，此前形成的融資成本也相對較高。嚴躍進認為，目前很多實體經濟的企業都出現虧損，部分非房企業的虧損，和經濟不景氣、企業產能過剩、行業處于夕陽產業等有關系。但房地產行業有特殊性，總體上看，去年銷售業績好于預期、房地產市場需求繼續積極釋放、產品價格反彈有力且持續，這都說明目前的虧損并不值得過于擔憂。隨著2016年房企積極發行低成本公司債和融入一個低成本的信貸環境中，資金成本的降低能夠在一定程度上遏制虧損額的擴大。

嘗試多元化 逆勢突圍求生存

由財報數據可知，房地產行業整體利潤下行的現象并未得到改善，甚至還在加劇，而各大房企，尤其是中小房企也面臨著利潤攤薄、亟須轉型的現實危機。

面對越來越復雜的市場環境，不少房企意識到“單兵作戰”已經不再適合市場需求，轉而進入“合作開發”模式。抱團、分拆、瘦身、多元化布局，過去一年房企大佬們在轉型方式的探索上，可謂“腦洞大開”。

“實力房企擁有完善的管理體系、頂尖的專業人才以及豐富的管理經驗，通過合作開發，可以進一步提升合作企業的綜合實力�！睒I內專家稱，僅合作產生的品牌效應就是一個重大利好，能夠在資本市場掀起巨浪。

2015年8月，融創通過入股美聯地產旗下塔子湖置業有限公司，取得武漢后湖四宗地的土地使用權。不久，后湖項目融創公園壹號的臨時售樓部也對外開放。同年10月，來自珠海的國企華發聯合中城開發的“華發中城薈”項目首次對外開放營銷中心，這是華發進入武漢市場的首個項目，也是其籌謀武漢布局的重要動作。而去年碧桂園與中國中鐵、萬科與萬達的合作等更被認為是業界“強強聯合”的典范。

各大房企在合作開發、抱團取暖的同時，也各自謀求著新的擴展空間。合生、碧桂園等數家品牌地產商不約而同地通過“瘦身”來優化公司管理架構。而如萬達大幅增加文化旅游比重，保利地產將社區O2O提上了戰略的高度等多家大型地產商的多元化嘗試，標志著純開發商模式的終結。

在此大背景下，在接下來的2016年，房企命運將如何走？各個房企特別是中小房企又將如何逆勢突圍？

業內人士提出，面對嚴峻的現實情況，房企未來有以下發展趨勢：一方面貼近用戶，提供多元化的產品和服務；另一方面尋找新的風口和熱點，獲取新的利益增長點。

責編：ZB